股票啦网 www.gupiaola.com 2021年05月26日报道：其追踪的美国183个大都市中

美国房价经历了一波剧烈上行行情华尔美股投资咨询。

而这波曲线在此突破记录，大大超出人们预测，引起销售市场对安全的忧虑华尔美股投资咨询。

多个指标反映了美股房价上涨的情况。在全国范围内，标普CoreLogic Case-Shiller房价指数3月上涨了13.2%，为2005年12月以来最暴涨幅，2月份的上涨幅度为12%华尔美股投资咨询。与此同时，美国20个城市房价上涨了13.3%，超过经济发展学家预测中值，而且是自2013年12月以来的最大升幅。

另据美国全国房地产(512200)经纪人协会(NAR)统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区房价2021Q1隐藏上涨现象，其中89%地方房屋价格隐藏了两位数的跃升华尔美股投资咨询。

全美房地产(512200)经纪公司Redfin估计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，同比增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长华尔美股投资咨询。

而在房价快速上涨的背后，照旧是美国经济发展复苏、销售市场流动性泛滥之间的矛盾华尔美股投资咨询。

是什么促进美房价再创纪录？

首先，美本轮国房价上涨，关键与利率有关华尔美股投资咨询。

2019年开端美实际利率下滑，房地产(512200)周期就开端启动了华尔美股投资咨询。随后疫情期间，以美联储为代表的躲过央行无限量QE，刺激股票、房地产(512200)等资产的估值提升。

而就在昨天，消息显示，美国国会正在寻求两党合作方式，以提升和改善美国基础设施。现在，在促进水陆交通建设上，美国两党达成了新法案华尔美股投资咨询。参议院环境和公共工程委员会公布的最新法案显示，将来5年，美国基础设施经费将提高34%，达到至少约3000亿美元。

供需关系不平稳也进一步推高了房价华尔美股投资咨询。

一方面是上游原材料供应不足华尔美股投资咨询。

今年以来，建筑商也开端受到劳动力、材料和已开发土地短缺的影响。关键原因是销售市场普遍预测需求会随着疫苗的广泛接种而更为强劲，这令木材和其他材料价格飞涨。此外，钢铁进口关税也增加了建筑成本华尔美股投资咨询。根据最新的生产者价格数据，4月份木材价格同比上涨89.7%。4月份新建住宅开工数下降9.5%，至折合年率157万套，低于预测的170万套。

另一方面是下游需求得不到满足华尔美股投资咨询。

激烈的竞争促使销售市场上隐藏了愈来愈多的全款买家华尔美股投资咨询。NAR首席经济发展学家Lawrence Yun表达，每套上市住房平均会收到五份报价，大概25%的买家会给出全款报价，高于3月时的23%，以及一年前的15%。

NAR的报告也指出，待售房屋不足，不仅推高了价格，还使得销售数量隐藏下降华尔美股投资咨询。与3月相比，4月份的住房销售减少了2.7%，为连续第三个月下降。

美国房地产(512200)协会的最新统计数字显示，今年1月底，全美登记在册的房产中介人数达145万，但在售房屋仅有104万套华尔美股投资咨询。

这是美国历史上第二次隐藏中介人员多于在售房屋的现象。《华尔街日报》表达，这一现象反映了美国房屋供应极端紧张、价格上涨，从而使得大量人员进入房产中介行业华尔美股投资咨询。其它，新冠疫情导致服务行业大量人员失业，这些人员需要再就业，而房产中介不失为一个好的挑选，特别是在房价上涨的情况下。

经济发展学家估计，供需失衡将再次促进价格上涨华尔美股投资咨询。CoreLogic副首席经济发展学家赫普(Selma Hepp)表达，由于需求旺盛，且暂无喘息空间，美国房价在下个季度可能再次坚持两位数的增长。

西班牙对外银行(BBVA)首席美国经济发展学家卡尔普(Nathaniel Karp)则认为，住房销售市场的数据与基础面相符，有吸引力的利率、财政局刺激措施导致的收入增加，增强了人们的偿债能力，同时使买家能获得更高额度的抵押贷款华尔美股投资咨询。

资产泡沫与脆弱的销售市场

无论在美国還是日本，都曾有过房地产(512200)泡沫破裂导致的危机华尔美股投资咨询。

因此人们经常将上涨的房市，与2008年次贷危机期间的房地产(512200)繁荣相较为华尔美股投资咨询。当时在经济发展刺激、宽松货币环境下，建立在次贷之上的各种衍生品，进一步放大了房地产(512200)销售市场融资杠杆，最终次贷违约激增，房价崩盘，泡沫破裂。

最近一段时间的大背景也有几分相似——销售市场流动性宽松，货币贬值速度加快，实体经济发展回报率相对较低，迫使资金寻求投资金融资产寻求保值增值，进而冲高了这些金融资产价格华尔美股投资咨询。如今股票已经处于高位，黄金、大宗商品(161715)期货价格蹭蹭往上涨，比特币和各种虚拟货币，更是摆脱了六亲不认的疯狂行情。

在去年极度疯狂的行情中，交易平台最高125倍的杠杆也有人敢于尝试，比特币从3800美元一路飙升至近65000美元华尔美股投资咨询。

和股市、楼市类似，这轮加密货币的牛市纯粹是资金和杠杆促进的华尔美股投资咨询。截止到目前，加密货币的总价值为1.76万亿美元，这轮下挫前最高达到2.55万亿美元，而4月末美元的总流通量不过2.15万亿美元。

但这种资产的高估值，正愈来愈不可延续华尔美股投资咨询。

约翰·伯恩斯房地产(512200)咨询公司首席履行官约翰·伯恩斯表达，目前有近1/5已售房屋的买家买房非用来自住，这将使美国房屋永久性的变得更加昂贵华尔美股投资咨询。他估计房价在去年11%的上涨幅度基础上，今年将会上涨12%，2022年还将再上涨6%，房价增长的速度类似于2004年和2005年。

而价格高企已经开端压制房地产(512200)投资回报率，影响买家意愿华尔美股投资咨询。NAR公布的数据显示，4月份二手房销量较之前一个月减少2.7%，折合年率585万套，为10个月来最低水平，连续第3个月下降。

此外，抵押贷款利率最近有所上升。《房贷每日新闻》显示，2月美国30年期固定利率平均值低于3%，但在3月末时升至了3.4%左右华尔美股投资咨询。较高的抵押贷款利率通常会削弱购买力，从而给房价造成肯定冲击，但目前房地产(512200)销售市场上的供不应求压倒了其它销售市场机制。

这还是为什么在加息问题上，美联储需要小心翼翼华尔美股投资咨询。

北京时间5月20日凌晨，美联储公布4月的会议纪要华尔美股投资咨询。纪要显示，美联储内部在“是否缩减QE”上产生了重大分歧。

纪要显示，美国经济发展依然“远未实现”美联储最大化就业、和物价稳定的双重目的，距离取得实质性进展还要一段时间。因此，疫情再次对经济发展造成压迫，风险仍然存有华尔美股投资咨询。预测普遍认为，这表明美联储一段时间内不会调整当前超量宽松的货币现行政策。

目前整个美国销售市场流动性过剩情况下，假如美联储贸然调整资产购买步伐，这将直接导致联邦政府借贷成本提高，进一步增加政府偿债压迫；同时，假如投资者风险偏好，因利率上调而忽然下降，导致资产价格下挫乃至崩盘，结合当前较高的商业、金融杠杆，可能会对实体经济发展产生不利影响华尔美股投资咨询。

不过纪要也提到，由于目前金融系统不稳定性正在加剧，另有一部分官员支持美联储在将来几次会议上，开端商量回撤QE华尔美股投资咨询。

例如“联储大鸽”、圣路易斯联储主席布拉德就支持此种立场华尔美股投资咨询。

他认为，劳动力销售市场比数据显示得更强，距离央行考虑回撤宽松货币现行政策立场的时间愈来愈近：“假如在公共卫生方面人们感到疫情已经过去、而且不会以令人惊奇的某种方式再次爆发，到那时我认为可以谈论调整货币现行政策，目前还没有达到那个程度，可是看来人们已经贴近了华尔美股投资咨询。”

加息在即，房市究竟安全吗？

美国前财长、哈佛大学经济发展学教授萨默斯4月在接受英国《金融时报》采访时，也对美国天量财政局刺激表达了反对和担忧华尔美股投资咨询。

萨默斯指责这些刺激是40年来“最不负责任的”，可能会导致灾难性的后果华尔美股投资咨询。

他还提及他在担任美国财政局部长时提出的一个概念——“医源性波动”(iatrogenic volatility)华尔美股投资咨询。医源性疾病是指由于医护人员的诊断、医治或预防措施不当而引起的不利于身心健康的疾病，而“医源性波动”指的是职责是稳定销售市场的现行政策制定者，用自己的行动破坏销售市场稳定。

首先，萨默斯认为当前的刺激供应远远超出了经济发展缺口，用他的话说“水量大大超过浴缸的大小”华尔美股投资咨询。相比2009年经济发展危机中的刺激，在GDP的占比可能是4%~5%，而目前的刺激方案在GDP中的比例超过了10%，而缺口仅为GDP的3%或4%。

其次，在刺激的应用方向上，萨默斯指出，目前的刺激规模虽然很庞大，但却没有得到更好的使用。“今天全部数万亿美元，没有一分用于建设更美好的家园。根据最新数据，这笔资金转移到了没有预算问题的州和地方政府华尔美股投资咨询。它支付给失业者的失业保险比他们工作时挣的还多。”他说道。

很明显，如今美联储正处于两难的中心，无论是否加息都会面临极大挑战华尔美股投资咨询。

在此情况下，美国资产泡沫狂欢，还能延续多久呢？

事实上美国“放水”并不可能为所欲为，假如无限度透支國家信用，而经济发展迟迟不能回复，那么全球投资者对美元信念下降，后果将是灾难性的华尔美股投资咨询。

回到房市，销售市场目前针对房地产(512200)泡沫已形成明显共识。诺贝尔经济发展学奖得主罗伯特·席勒警告称，他害怕销售市场上一些最热门的交易正在形成泡沫，其中包含房地产(512200)销售市场的泡沫华尔美股投资咨询。席勒表达，实际房价从来没有这么高过，这令人担忧。

席勒不认为央行现行政策可以解说这一切，他认为有一些关于销售市场社会学的东西正在发生。席勒发觉，在过去30年里，房价好像促进了新屋开工，这种模式再次隐藏。席勒也认为，房价在一年内可能不会下挫华尔美股投资咨询。席勒还表达，目前的房价行情也让人想起了2003年，也就是开端下挫的前两年。他指出，这种下滑是渐渐发生的，房价最终在2008年金融危机前后崩盘。

假如在经济发展复苏时，美联储做出“收水”的动作，将通过高收益率，引导销售市场上流通的资金重新回到银行系统华尔美股投资咨询。届时，房地产(512200)领域资金流入将大幅减少，综合投资收益减少，资产遭到抛售导致或导致价格下挫。

截止到3月末，美股融资余额超过8000亿美元，隐含的杠杆水平为2.7，低于2018年3倍左右的高点，但已经超过2014年华尔美股投资咨询。

由此可见泡沫和高杠杆实际存有，而随着美国国内通胀情况的加剧，加息的预测也愈来愈明显华尔美股投资咨询。现在的美国金融销售市场，已经具备了泡沫破灭的基础。

到时候，必定有一种或多种金融资产价格泡沫，要领先破灭华尔美股投资咨询。

问题就在于，泡沫破灭会从房地产(512200)开端吗？