股票啦 www.gupiaola.com 2021年05月21日报道：美联储并未视若无睹

美国房地产(512200)销售市场正一片火热。全美房地产(512200)经纪人协会最近表达，从2020年3月到2021年3月，美国现房价格飙升速度达到创纪录的17%，这乃至超过了上次美国房市泡沫时期令人瞠目的上涨速度。当前美国房市“派对”如火如荼，这触发上一轮房地产(512200)销售市场泡沫破灭所导致的惨痛记忆重回人们的脑海。美国上一轮房地产(512200)泡沫隐藏在2005年至2007年期间。随后，美国房价遭遇暴跌，接着引发2007年至2008年美国次贷危机，并在随后快速将全球拖入金融危机和经济发展危机的漩涡之中。

伴随着目前美国房价大幅上扬，各界的担忧心绪有所增多。佛罗里达大西洋(600558)大学房地产(512200)经济发展学家肯·约翰逊表达：“房价明显正在以令人担忧的速度上涨19年美股行情道琼斯。”抵押贷款巨头房利美的首席经济发展学家邓肯也承认，人们对房地产(512200)销售市场的稳定性感到担忧。毕竟在过去，房价的大幅上涨是麻烦的根源。但也有观点认为，虽然从美国房价快速上涨看来，房市可能隐藏了泡沫，但假如看到美国房价上涨背后的经济发展基础面，这种泡沫论可能很难成立，房市崩盘和金融危机的可能性更是一星半点。

美国房市隐藏热潮

自从去年的新冠疫情暴发以来，美联储力推的超级货币宽松以及数轮美国财政局刺激计划，不仅向销售市场注入了天量资金，也让美股、美国房地产(512200)销售市场遭遇了“大水灌溉”。最新数据显示，美国住房数据治理机构CoreLogic的总体价格指标3月份同比飙升11.3%，这比2月份10.4%的上涨幅度要高，还是2006年3月以来的最高上涨幅度。环比看来，房价较2月份上涨了2%。另一项美国房价通胀指标也隐藏了类似迹象——2月份美国大城市的房价同比上涨了12%，该数据显示出2006年以来最强劲的价格增长，较1月份11.2%的上涨幅度进一步上升。其它，值得一提的是，该指标涵盖的美国20个城市房价均隐藏上涨，其中19个城市1月至2月的房价同比上涨速度加快；凤凰城、圣地亚哥和西雅图这三个城市的房价上涨幅度最大。

在房市火热之下，衡量美国房市需求的指标飙升至15年来高点，美国房市供应指标也大幅攀升。例如，美国建筑商等正加大马力，3月份新屋开工量飙升近20%，这一增幅使得3月的开工率达到2006年以来最高水平，还是1990年以来最大的月度环比增幅。其它，新住宅建设许可也有所增加，虽然速度有所放缓19年美股行情道琼斯。相针对上一轮美国房市泡沫，本轮美国房市火热还隐藏了一些不同平常的迹象。例如，美国人口普查局和全美房地产(512200)经纪人协会3月份的住房数据显示，自2005年以来，美国人在二手房上的支出首次超过了新建住宅。这一数据表明，美国人正优先购买任何一套可用住房，而非寻觅一套新住房。有经济发展学家指出，当前美国房市可能处在泡沫累积的前期。延续的需求让房价延续上涨，将来房价的同比上涨幅度应该会达到3.5%。抵押贷款利率处于历史低位将再次刺激潜在购房买家，今年夏季和初秋需求将延续上扬，将来房价还会再次走高。

目前或尚未隐藏泡沫

针对美国房市隐藏的火热现象，美联储并未视若无睹。不过，美联储主席鲍威尔上月表达：“我不认为房地产(512200)行业存有那种对金融稳定的担忧。人们没有看到不良贷款和不可延续的价格等现象。”鲍威尔的观点也代表了销售市场中目前的主流看法——美国房市确实隐藏了过快上涨的现象，但还未到泡沫阶段，短时间内不会重现上一轮金融危机时期的崩盘现象。

“美国房市没有泡沫。”美国房地产(512200)新闻网站房屋无线公司(HousingWire)首席预测师洛根·穆塔沙米表达19年美股行情道琼斯。“人们只是看到了不健康的房价增长。”佛罗里达大西洋(600558)大学房地产(512200)经济发展学家肯·约翰逊也认为，当前房价的急剧上涨虽然不平常，但并非泡沫的迹象。他说：“很难找到一种理由说它会崩溃。”

综合看来，支撑美国房市目前还不存有泡沫且不会崩盘的原因有以下几个方面。第一，全美房屋库存量正处在历史新低状况。全美房地产(512200)经纪人协会表达，房屋待售供应量仅为2.1个月，略高于2月份的2.0个月供应量。这就解说了为什么买家别无挑选，只能用提价的方式来买房。它还表明，供需方根本不同意价格在最近崩盘。

第二，建筑商的建设速度不足以满足需求。房屋建筑速度在上次金融危机后大幅回落，而且从未良好升至2007年之前的水平。现在，房屋建筑商不可能在足够快的时间内购买土地并获得监管部门的批准；虽然建筑商正在尽可能多地建筑房屋，但15年前过度建筑的现象好像不太可能重演。换言之，上述两个原因意味着，当前美国房价上涨的关键原因在于需求增加和供应不足。随着建筑商将更多的可用房屋推向销售市场，愈来愈多的房主决策出售房屋，美国房市供需将会复原平稳。

第三，美国抵押贷款利率仍贴近历史低点。在1月份该数据达到历史低点后，2月份抵押贷款利率略有上升，但幅度不大19年美股行情道琼斯。房地美对贷款人的调查显示，低利率增加了家庭购物者的购买力。抵押贷款银行家协会估计，到2021年底，利率将上升到3.7%，这将抑制再融资(162717)，但不会抑制购房。该组织首席经济发展学家迈克·弗拉托尼表达：“人们认为利率不会涨到足以对购买借款人产生影响的程度。”

第四，美国人口行情趋势正在建造新的买家。有观点认为，在很多方面，美国人对房屋的需求都很强劲。很多已经拥有住房的美国人在疫情期间决策他们需要更大的住所。其它，千禧一代是一个庞大的群体，正处于黄金购买期。拉美裔是一个年轻的、不断增长的热衷于拥有住房的人口群体。

第五，当前美国房市贷款标准仍然严格。对比而言，在上一轮房市泡沫的2007年，“欺骗性贷款”很常见，即借款人不需要提供收入证明，放款人向几乎全部人提供抵押贷款，不管他们的信用记录或首付数额如何。如今，贷款人对借贷者实施了严格的标准，而那些获得抵押贷款的人绝大多数都拥有一流的信用。纽约联邦储备银行表达，抵押贷款借款人的典型信用评分在去年第三季度和第四季度达到创纪录的786分。因此，有经济发展学家表达，假如贷款标准放松，那将是良好不同的局面。美国房价假如被宽松贷款标准的人推高，那才是害怕美国房市崩盘的时候，现在明显非。