股票啦网 www.gupiaola.com 2020年12月11日报道：BEKE：时间重塑生态 居住服务入口 赋予“买入”评级 目的价78.9美 元

机构：中信证券(06030)

评级：买入

目的价：78.9美元

经过长跑，贝壳已经巩固了经纪行业的线下(门店)和线上(系统)壁垒，ACN(经纪人协作网络)已经成为行业重大的基础设施，美股投资 热股公司在经纪业务赛道已经进入收获期，而交易后服务则进一步打开了新业务进展的空间。人们赋予78.9美元/ADS的目的价，首次赋予“买入”评级。

▍在较大的赛道中确立嬉戏规则，ACN奠定公司核心竞争力。中国的新房和二手房销售市场广阔，渠道和营销代理活动的业务开展模式也在发生嬗变。贝壳引导行业从“交易导向”转向“服务导向”，赋能经纪人，提升专业化水平，确立服务的行业标准，投资房产交易的基础设施。公司在经纪业务领域的护城河，不仅表现为其在核心城市的较高份额(单一城市份额有近50%)，更表现为其份额并非来自于价格战，公司佣金率在销售市场中处于较高位置。贝壳在流量入口、经纪人治理、门店治理、交易后服务等领域，以强管控改变了经纪行业的面貌。人们认为，公司新房业务的销售市场占有率有望在2022年内从2019年的5.4%提升到19.0%，存量房业务的销售市场占有率有望从2019年的19.2%提升到26.7%，公司的GTV(总交易额)有望在2022年达到5.5万亿元。

▍公司传统业务已有相当规模护城河，佣金率和盈利能力有望坚持稳定。人们认为，公司以大资金投入加强规则管控所促进形成的经纪业务护城河已经非常宽广，其他竞争对手无论是线下布点，還是线上系统投入，都很难在短期贴近贝壳的水平。因此人们认为，公司经纪业务将迎来一个收获期，会为公司延续贡献较为丰厚的盈利。人们估计，公司将来三年的佣金率有望分别坚持在2.48%、2.51%和2.57%水平，公司核心净利润率在将来三年分别达到8.0%、9.3%及10.4%。

▍公司具备新业务进展的优势，可能迎来新的增长点。人们认为，装修等业务高度非标准化，消费者有突出痛点，美股投资 热股和贝壳现有的客户需求积存和流量优势匹配，还是贝壳擅长的强管控、高满足度大赛道。人们信任，贝壳有可能在装修、社区等领域迎来新的业务增长机会，而IPO和新股发行，又为公司在这一领域的进步提供了进一步的资金保障。

▍风险提醒：新房销售并非成长性赛道，二手房销量在房住不炒环境下也没有大幅提升的空间，公司的快速成长无法依靠于传统领域蛋糕不断增大。新业务拓展过程中公司可能面临的人才储备风险。

▍盈利预测和投资评级。人们认为，公司凭借传统业务的宽广护城河，即便不考虑新业务有突破式进展可能，也有望在将来几年迎来快速成长。人们赋予公司2020/2021/2022年55.3/85.0/117.9亿元的净利润预测，结合P/GTV、PE等估值方法，人们首次覆盖，并赋予公司934.7亿美元的目的市值，合78.9美元/ADS的目的价，赋予“买入”的投资评级。