股票啦网 www.gupiaola.com 2020年12月01日报道：长租公寓房主不能容易驱逐房客

最近，由于蛋壳公寓的互联网金融模式暴露了问题，资金链中断，中介遁形，房主收不到月租，遂纷纷上门驱逐已经交了数月乃至整年租金的房客，并隐藏了连夜驱逐房客、从口角升级到持刀相向的恶性事件。

这一切的罪魁祸首自然是运营方蛋壳公寓及其治理层、操纵人。不过在中介方临时不能负责，房主收不到房租、房客又已经交过房租的背景下，投资美股犯法吗人们有必要先商量眼前的双边矛盾如何解决。虽然现实中，房主仗着有房本而处于优势地位，但实际上无论是从法律权益還是社会利益的维度看，均应该禁止房主轻易驱逐房客。

首先，房主应该尊重房客的权益。长租公寓的基础套路其实就是房屋转租。中介从房主那租得房子，充分占有了房源后，再高价租给住户。虽然房主和中介、中介和房客是两个相对独立的合同法律关系，但房主是明知、也同意中介转租的。长租公寓更宜被视为一个三方合同法律关系。次承租人即从承租人处租赁的人的权益应该得到肯定的维护。

事实上，今年通过的民法典第719条还新增了次承租人的代位清偿权。即假如房客觉得与其让房主赶出去、另行出钱租赁新居的话，不如代替中介支付拖欠给房主的租金，以幸免找房、搬家的麻烦，那房客是有权挑选代付并再次居住的，同时有权要求中介最终承担这些重复支付的租金。而且，房客这个代中介支付的拖欠租金的标准应该按照中介和房主原来约定的标准。房主不能要求房客按照更高的价格标准来重新签约。

其次，房主如果驱逐房客，投资美股犯法吗至少一定明确放弃并转让对后续租金的权益。中介未向房主支付租金，当然是违约的。房主强行收回房屋，自认为是减少损失、救援权益。但要收回房屋的话，房主最多向中介主张因为“折腾”带来的交易成本损失，而不应该再次享有收取后续房租的权益了。房主至少应该明确放弃就后续租金的权益，并将这项权益转让给房客。

为便于明白，在此举一个容易的例子，中介以5000元的月租价向房主租房，以6000元转租给房客。中介对房主的债务为缴纳5000元，对房客的债务为提供房屋。如果租期还剩一个月时，中介一分钱没给房主，房主马上强行收回房屋的话，房主损失基础为零。房客的损失则是双重的，即“房财两空”。即便房客最终被返还6000元租金，也不等于损失被弥补了。因为房客的权益不仅仅是“住几个月，就给几个月的租金，不必多给”，而是对约定期限内不受打扰的居住本身就享有权益。对这项居住期限方面的损失，需要拿房客从房东那转让来的那份租金权弥补。

第三，从法益角度而言，居住权重于收租权。长租公寓房主轻率驱逐房客，乃至在深夜将年轻女子驱逐到大街上，已经成为一个恶性的社会事件，影响了社会的协和。虽然房主收不到租金，是无辜的。但明显房客并非是违法方或过错方。这里非善恶好坏之争，而涉及法益的权衡。毫无疑问，房客的居住权更贴近基础人权。即便是法院对“老赖”依法履行判决确定的债务时，也要尊重被履行人的基础居住权益。相比之下，在房客的合法租期内，假如房主的收租权和房客的居住权注定要临时被牺牲一个(当然，他们依然有权要求中介承担最终责任)，那应该是前者而非后者被牺牲。在房主和房客不能自行协商解决时，公安机关应该接受房客的报警求助，维护房客在期限内的居住权。

从社会成本分担的宏观视角考虑，结论还是房主比房客更应该成为风险承担主体。假如不能化解风险，那现代社会法律的一个基础任务就是分配风险，把风险从更值得保卫的主体转移到更有能力承担风险的主体。在长租公寓盛行的大城市能够出租房产者，投资美股犯法吗一般已经属于富人，乃至可谓食利阶层。他们更有经济发展实力承担损失、更有能力去监控长租公寓。事实上，房主挑选把房子“承包”给中介而非直接租给房客，就意味着房主应该自行承担此种间接模式带来的风险。相比之下，更为年轻或贫穷的房客是直接房源大幅减少背景下、长租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后，房主损失的只是相针对总体财富而言不多的金钱，而房客损失的不仅是相针对总体财富而言较多的金钱，還是基础的人生秩序，这也会阻碍他们进一步为社会建造财富的潜能。他们更值得保卫。