股票啦网 www.gupiaola.com 2020年11月30日报道：蛋壳“碎了”! 长租公寓下的“雷” 谁毁了我房子？

蛋壳“碎了”。

又到了还房贷的日子，蛋壳公寓的业主张新(化名)眉头紧锁，张新把房子租给了蛋壳，但近两个月，该收到房租的日子2月6号美股行情走势，并没有收到蛋壳的打款。顶着冷风，一大早，张新就穿上大衣，加入了同蛋壳公寓解约的队伍中。起先，张新没有收到租房款，致电蛋壳管家未收到回复后，便到蛋壳公司去投诉，可是得来的回复是回去等消息。

回去等了几天后，张新越想越不对劲，合同上写的是预付三个月房租，可是目前就收到一个月，后来干脆收不到打款了2月6号美股行情走势，这是违约。再看业主群里蛋壳违约的消息不断，张新急了，于是直接去了租出去的房子里，要求房客3天之内搬离，并称与蛋壳签的合约，让租客直接去找蛋壳，假如三天后不搬，将断水断电断网、换锁……

租客还是个急脾气，坚持说自己是交了钱的2月6号美股行情走势，房子签了一年，还与微众银行签了“租金贷”，自己现在搬出去了无家可归不说，还要每个月还贷款。

双方僵持不下，租客还找警察评理。警察一方面说明租客依法享有居住权，要求张新不能强制清退租客2月6号美股行情走势，一面安抚房客赶快找蛋壳协商，实在不行就换房吧，而租客无奈的表达，找了几次都没结局，现在这个情况，能换去哪呢？

然而，蛋壳公寓最近的负面消息并没有影响资本销售市场的股票表现，据显示2月6号美股行情走势，截至2020年11月28日，蛋壳公寓报收3.2美元/股。自2020年11月19日，10日股价上涨了110.53%，自2020年11月24日，近5日上涨了33.33%。

在香港保荐人黄立冲看来2月6号美股行情走势，蛋壳公寓股价的上涨只是受“蛋壳要被我爱我家(000560)接盘”消息的促进，蛋壳的情况很难救，而且已经面临美国投资者的整体诉讼。

蛋壳针对维权的业主及租客将拟定怎样的解决方案，蛋壳“暴雷”问题对在资本销售市场有哪些影响，蛋壳公寓方面回复称2月6号美股行情走势，蛋壳公寓目前一切运营正常，关于租客和房东等问题，公司比较重视，正在积极进行解决和处理，蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

退租仍要还“租金贷”

近日，多名来自蛋壳公寓的租客向《商学院》记者反映，目前通过蛋壳平台租住的公寓正在面临房东赶人的局面。面对这种情况，多名房客开端与蛋壳解约2月6号美股行情走势，可是令租客害怕的是，租房时的押金蛋壳并未退还，还欠了“租金贷”的合同，虽然已退租，可是未解除的“租金贷”假如未按时还款，仍有上征信的风险。

而还有一些租客因为没有得到蛋壳公寓的妥善安置，虽然房东多次要求收房2月6号美股行情走势，仍坚持不搬离，租户在向蛋壳投诉无果的情况下，面对业主多次坚持收房后，多名租客隐藏去警察局报案等方式维护权益。

一名业主委屈地向《商学院》记者表达，“我也有一家老小需要养啊2月6号美股行情走势，每个月还要承担1万2的房贷，银行贷款不能停，压的我头大，房客是与蛋壳签的合同，他们应该去找蛋壳。”

为了幸免业主和租客的矛盾，11月25日2月6号美股行情走势，深圳市物业治理行业协会网站公布消息称，对已与蛋壳公寓签署租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱逐，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。

同日2月6号美股行情走势，武汉市房管局关于进一步加强住房租赁行业监督治理的紧急通知，要求住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行销售市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权益人和承租人的长期合法权益。

此外2月6号美股行情走势，《通知》还明确住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用租房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优待等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

在长租公寓领域，运营商扩充资本的方式大抵相似2月6号美股行情走势，即依靠股权融资、租金贷、资产证券化三种途径。所谓“租金贷”模式，即租客与金融机构签署分期付款的租赁贷款合同，金融机构将该笔贷款一次性付给长租公寓公司，后者需按季或按月分期付给房东，余下的资金形成资金池用来规模扩张。

据蛋壳公寓招股说明书显示2月6号美股行情走势，蛋壳公寓的租客中，以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017年、2018年和2019年前九个月，使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。

不少观点认为，“租金贷”模式的风险性在于一旦长租公寓公司资金链断裂，房东会因未收到租金而收回房子2月6号美股行情走势，租客则不仅没房住还要背负一笔金融贷款。对此，财经评论员严跃进认为，“租金贷”撬动的杠杆使金融风险扩大，同时，企业假如用 “租金贷”扩张，形成的高杠杆将产生很多问题。

蛋壳公寓运用“租金贷”的“高进低出+长收短付+短线长投” 的运营模式。而长租公寓企业利用资金沉淀的时间错配法则。景晖智库首席经济发展学家胡景晖认为，长租公寓企业快速扩张，收房、装修、装配靠自有资金根本不够2月6号美股行情走势，在这种情况下，长租公寓企业挪用了资金池里的资金，但这是需要将来延续支付给房东的，这样也就渐渐变成了“庞氏骗局”。一旦没有新的租客通过租金贷的方式提前付房租，长租公寓企业的现金流就会断掉，最终资金链崩断。

实际上2月6号美股行情走势，蛋壳公寓还未“碎”之前，就面临证券投资者的整体诉讼。

2020年4月24日，Robins Geller Rudman&Dowd LLP提起了对蛋壳公寓的证券整体诉讼，指控蛋壳公寓的董事以及首次公布发行的承销商违反了1933年《证券法》。此外2月6号美股行情走势，Robins Geller Rudman&Dowd LLP提出，蛋壳公寓与IPO相关的发行材料存有遗漏，以其他方式歪曲了在IPO之前和之时收到的房客投诉的性质和水平，以及中国住宅租赁的需求销售市场，蛋壳公寓在首次公布募股时因中国冠状病毒的发作而面临重大不利进展等问题。

据熟悉2月6号美股行情走势，Robbins Geller Rudman&Dowd LLP是全球领先的复杂诉讼公司之一，代表原告处理证券欺诈、反垄断、企业并购、消费者和保险欺诈、多地区诉讼和举报人保卫案件。

颠覆传统的亏损模式

根据《中国流动人口进展报告》，2017年中国流动人口规模约为2.5亿人，租赁人口规模约1.9亿人，估计2030年全国租赁人口约达到2.7亿人2月6号美股行情走势，对应的租金成交总额将达到4.2万亿元，销售市场规模的日益扩大，消费升级提高的诉求及黑中介扰乱销售市场，租房销售市场乱象丛生的背景下，导致租赁关系不稳定，承租人的权益难以保证。

在此背景下，以蛋壳为代表的长租公寓应运而生。蛋壳公寓的事业始于北京2月6号美股行情走势，随后其崭新的商业模式挟凌厉的价格攻势，自一线城市向全国城市一路攻城拔寨。蛋壳公寓运用“租金贷”的“高进低出+长收短付+短线长投”的“互联网+金融”的运营模式快速抢占销售市场。蛋壳公寓颠覆了“低价租房，高价租出”的销售市场逻辑，代价则是亏损延续扩大。

财报显示，蛋壳公寓的亏损延续扩大，2017~2019年，蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。根据蛋壳公寓6月披露的上市后首份财报显示2月6号美股行情走势，2020年第一季蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增长62%，净亏损12.23亿元，上年同期为亏损8.162亿元，同比扩大逾50%。在第一季度中，平均每间公寓亏损2200元左右。蛋壳公寓亏损金额与进展速度成正比，房间数越多，损失越大。

据公布信息显示，紫梧桐(北京)资产治理公司成立于2015年初，蛋壳公寓是旗下的中高端公寓品牌2月6号美股行情走势，是分散式长租公寓代表企业之一。2020年1月17日，蛋壳公寓以“DNK”为交易代码正式在纽约证券交易所挂牌上市，成为继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业，蛋壳上市募集资金为1.5亿美元。作为2020年第一支登陆纽交所的中概股，蛋壳公寓上市当天，其新房开盘价从13.5美元/股上涨至13.9美元/股。

蛋壳招股说明书中称，蛋壳公寓对业主的价值关键是无麻烦的过程及稳定的收益2月6号美股行情走势，可是从蛋壳违约未支付业主租金，业主驱逐房客的情况看来，反倒给业主增加了很多不必要的麻烦及经济发展损失。

资本加持2月6号美股行情走势，扩张神速

颠覆了传统的盈利模式的蛋壳公寓在资本的裹挟下，蛋壳公寓的扩张可谓“神速”，据蛋壳公寓招股说明书显示，从2015年到2020年第一季度2月6号美股行情走势，蛋壳公寓旗下运营的房价数量从2432间增长至41.9万间，翻了172倍，房源规模也位居分散式公寓前列。期间，蛋壳公寓还于2019年初以2亿美元战略收购长租公寓品牌爱上租，收购自然需要大量的资金加持，在蛋壳公寓运营业务流程中，收房仅是第一步，后续还需要量房、装修、配置、出房及客户服务。

针对蛋壳的如何扩张，蛋壳年报披露2月6号美股行情走势， 一旦蛋壳进入新城市(300778)，系统就根据评级产生“城市内部扩张路线” ，指导蛋壳向新社区扩张的顺序和步伐。例如，蛋壳在北京花了31个月的时间建成了2万套公寓。在蛋壳2018年进入成都， 仅仅12个月内就达到了同样的数字。

资本就像强心剂一样，注入创始人团队澎湃了的血管里2月6号美股行情走势，蛋壳公寓不计成本地强力扩张。在快速扩张的过程中，蛋壳边烧钱边融资。自2015年成立至上市前，蛋壳公寓实现5年8轮融资63亿元。其股东名单里包含如CMC资本、蚂蚁金服、高榕资本、Tiger Global Management、春华资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本、贝塔斯曼亚洲投资基金等很多大型投资公司。

2015年初蛋壳公寓联合创始人高靖获得了第一笔蛋壳的投资资金，来自他的老领导沈博阳，开启了蛋壳公寓的天使轮融资，此后，蛋壳公寓又在2015年5月11日，得到了来自开物华登1000万元的融资。2017年3月1日，蛋壳公寓进行了A+轮融资，融资的投资方来自愉悦资本、优客工场、开物华登2月6号美股行情走势，融资额达1亿元；2018年2月26日，蛋壳完成了B+轮融资，酉金资本、元璟资本、CMC资本、高榕资本、贝塔斯曼亚洲投资基金领投，愉悦资本再次追投，融资总额达7000万美元；2019年3月1日，蛋壳公寓完成C轮投资，蚂蚁金服、老虎环球基金、春华资本事投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本追投，融资超5亿美元；2019年10月，蛋壳公寓提交了赴美招股书，同时，也完成了近2亿美元的D轮融资。

愉悦资本作为蛋壳公寓在A+轮，B轮，B+轮，C轮的投资机构2月6号美股行情走势，公司的创始人刘二海曾对蛋壳的盈利模式充满信念。针对不断加投蛋壳的原因，刘二海则公布表达，关键是认为蛋壳的团队具有比较强的战斗力，同时，蛋壳公寓实实在在地解决了大城市年轻人住宿难的问题，让年轻人有机会追逐理想，实现抱负。

刘二海此前接受采访时称，“不怀疑蛋壳能盈利，作为投资人也没有提过蛋壳”数量上实现什么样的超越“，可是人们对一个事一直盯的特殊紧2月6号美股行情走势，这就是品牌。行业的评价、各种维度的考察，你的服务水平实在是顶级的，这个還是人们追求的最重大的一个指标。同时，规模要相当，可是不能光追求规模，同时要把服务的品牌和质量要做起来，这是长久之计。”

而蛋壳的另一个投资人优客工场创始人毛大庆则公布表达2月6号美股行情走势，长租公寓行业极具潜力，投资蛋壳公寓是看中了蛋壳用互联网的思维做租房这个传统的生意，同时获得了公寓设计大奖。

针对资本为什么投蛋壳2月6号美股行情走势，多家投资机构创始人均表达是看中了蛋壳公寓作为以大数据驱动、基于互联网科技的房屋租赁生活服务平台。

在香港保荐人黄立冲看来，当前资本针对长租公寓或者租赁的明白普遍存有误区，这种误区与当初物业治理公司进入“社区互联网+”折戟沉沙的性质是一样的。大部分资本进入长租公寓都是长期亏损且赚不到钱2月6号美股行情走势，除忽悠资本以外不会有翻盘的机会。很多投资人容易以为租金价格上涨，就是“杀入”长租领域的好时机，他们认为只假如经营性现金流是正的，将来随着规模上涨就赚钱了，但却忘记了资本盲目跟风、企业家缺少精确计算、企业人工成本上涨快于目的客户群可支配收入增长的陷阱。

黄立冲提出，由于中国住宅物业的租金回报率太低，只有1%-2%之间2月6号美股行情走势，事实上大部分长租公寓业者在持有物业情况下，通过租入改造然后加价出租的聚合式公寓业者，假如物业不上涨都会亏损， 加上长租公寓的盲目和缺少精确计算在租入成本上自相残杀，在资本盲目促进下，公寓经营者会发觉其租入租金、员工成本的上涨远快于客户情愿支付价格的上涨。

针对蛋壳公寓情况2月6号美股行情走势，《商学院》记者将延续关心。