股票啦 www.gupiaola.com 2020年11月27日报道：蛋壳已“碎”：长租公寓暴雷怎么看、如何办

最近，以蛋壳公寓为代表的“互联网金融模式”的长租公寓暴露了原形：资金链中断，中介人员遁形，收不到原本按期交付月租的房主，上门驱逐已经交了数月乃至整年租金的房客，并隐藏了连夜逐客、双方从口角升级到持刀相向的恶性事件。2016年美股行情走势

这个曾号称国内第二大的长租公寓，有纽约股票交易所上市公司的光环罩体和资金输血，仍落得如“蛋壳”一般脆弱命运的局面，多少令人感到意外。2016年美股行情走势

暴雷的本质

蛋壳的“壳碎”，明显不仅仅是资金实力或运营能力有限所能解说的。其他长租公寓能否再次“自如”地坚持生意，也令人怀疑。2016年美股行情走势就像诸多“互联网金融前辈”一样，长租公寓暴雷早有先例。

2018年8月，在互联网金融之都杭州，鼎家网络科技公司宣布停运，4000余租户陷入危机。当时包含笔者在内的不少人士就指出这种经营模式的风险内嵌性。2016年美股行情走势我爱我家(000560)原副总裁胡景辉也曾预言：“长租公寓爆仓，肯定比P2P暴雷更厉害。”同年晚些时候，上海、北京也发生类似事件。

当长租公寓以烧钱模式发价格战横扫房源之际，租房无源的房客们被迫在逼仄的销售市场供给中挑选这种模式，祈求自己至少签约的是蛋壳这样“大而不能倒”的上规模企业。2016年美股行情走势然而残酷的现实，却是“大而倒”得更厉害。

长租公寓的生意本来只是平凡的转租生意。比起牛皮吹上天的所谓数字科技公司，这本来是一桩接地气、有稳定现金流的生意。2016年美股行情走势虽然，资本的意志大幅破坏了传统一对一的民间租赁销售市场，但其也未必没有意义。比如实现了统一、标准的房屋交付和维护，减少了不良房东或房客拖欠租金或押金、破坏房屋而对对方造成的侵害风险；聚合了房源，降低了房主和房客达成交易时的信息搜寻成本和谈判成本。

在此基础上，若房产中介只是满足于赚取整包模式下的差价或介绍模式下的居间服务费，即便其令房主或房客的货币收益略减、货币成本略增，依然可以算是合理的。毕竟，房产中介之间存有着竞争。2016年美股行情走势传统一对一的房产租赁销售市场也自然存有，不会导致房产中介过分压榨房主或房客。

然而，目前主流的长租公寓模式由于运营方的“互联网金融思维”，使得这一传统经营模式变形为高负债、高风险的准金融模式，也使得中介资金链断裂、暴雷成为高概率事件。2016年美股行情走势

在这种模式下，长租公寓经营方重在圈房，畸形膨胀，即以更多更快地汲取资金、进一步扩张为“生命本能”。这首先导致其深度占有房主和房客两端的资金。传统租房销售市场形成的商事惯例是“付三月、押一月”，对双方的资金风险都相对较小。而在长租公寓中，房客往往被要求一次性支付半年或整年租金，若支付不起就需接受长租公寓安排的贷款产品，如蛋壳“租金贷”。2016年美股行情走势房主则只得每月猎取资金。从而，大量资金沉淀在长租公寓运营方。比如，一个房客交的年租金或签下的贷款，可以先用来应对十个房主的月租金，短期信用扩张程度惊人。

其次，也更疯狂的是，为抢占相对稀缺的房源，长租公寓颠覆了“低价租入，高价租出”的基础商业盈利规律。其频频实施了“坐地起价”收房的行为，既令房主感到魔幻，也必定抬高了房客的最终成本。2016年美股行情走势同时，在自己的销售市场垄断力还不足以让房客良好承担转嫁成本，或有意为扩张销售市场占有率而期望打造“高性价比”的形象时，就会反过来需要自行补贴差价才能把房子租出去，活生生把赚钱的生意做成了赔钱生意。

蛋壳的招股说明书披露：从 2015 年到 2019 年，公司运营的房间数量增长 166 倍，截止 2019 年11 月底，总运营公寓数量达到 43.2 万间。2016年美股行情走势这看上去很美，但蛋壳的财报同样显示：2017年，其营收6.57亿元，净亏损2.72亿元；2018年，营收26.75亿元，亏损13.7亿元；2019年营收71.29亿元，亏损34.47亿元；2020年第一季度亏损12.31亿元。

长年收不抵支，虽是互联网行业的常态，但长租公寓的本质是实打实的线下滑业，利益回报渠道单一，缺少附加值增长点，不具有真正互联网行业的想象空间。作为一个成熟产业，这本来未必是缺点。2016年美股行情走势但要硬拿今天赌明天，把“别人的钱”当作一笔无利息的贷款在冒险，去学互联网业的进展模式，导致资金流长期入不敷出。而且，这种支付非互联网企业式扩张的自主烧钱，而是不能停下来的刚性支出、早已合法确认的债务，那其经营模式实际上就已经成为“旁氏骗局”，就会遭遇销售市场规律的报复。

长远的复位

时至今天，虽然还有行业巨头在坚守扛旗，但既往的长租公寓模式一定得到检讨。有论者意见把长租公寓资金放入特意的监管账户。此说自然有道理，但实际上真能落实，长租公寓也就根本没有激励一开端收取那么多的资金了。2016年美股行情走势换言之，长租公寓的“重资金”模式的精髓本身，非对租户违约风险的防范，而是在于“长收短付”、通过滚动资金池、再次利用资金。剥夺了其资金使用权，也就否定了其经营模式的“创新”。

因此，至少在中短时间内，监管部门应该尽快采取措施，按照传统销售市场反复博弈的基础模式，令长租公寓回复正常。2016年美股行情走势

这里面最关键的是预防大额资金沉淀和挪用到来的债务风险，实现“去金消融”。今年9月公布的住房建设部《住房租赁条例(征求意见稿)》提出，由地方政府实施住房租赁资金、押金监管制度。2016年美股行情走势这是长租公寓行业隐藏“绷紧”局面的原因之一。

此外，《住房租赁条例(征求意见稿)》还将住房租赁企业，支付房屋权益人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权益人租金周期等视为“高风险经营行为”，拟规定由房产治理等部门应该将其列入经营异样名录。本人认为此思路可行，但重点不肯定是收租周期肯定不要超过付租周期。2016年美股行情走势对房主而言，租房中介究竟是按季度或按月支付租金的资金沉淀风险更小有待钻研。但对租户而言，应该明确禁止长租公寓以超过“付三押一”的程度收缴租金。

还应该禁止的是，长租公寓直接要求或间接利诱房客，接受长租公寓及其关联方、合作方贷款的方式，一次性背负超过三个月的长期债务。这一点，在《住房租赁条例(征求意见稿)》中被表述为“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式，要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优待等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。2016年美股行情走势”在明确相关禁令后，不仅可以设立有奖举报，而且长租公寓若再有此类行为，则按照现行执法实践对非法集资的明白，对其相关责任人展开调查、并采取相应的打击措施，也不谓苛刻。

上述资金限制的做法，看似限制长租公寓的营利空间，实际上由于令其免于本不擅长的金融嬉戏，反倒会使其进入正常进展的稳健模式。2016年美股行情走势此外，对长租公寓的有效规制，工夫不仅仅在于长租公寓，可以从整个租房销售市场的供需良性化入手，包含：

要求租房中介、长租公寓的房源信息挂牌晶莹化，挂牌满肯定期限的房源一定按肯定比例降价。这非反销售市场，因为房主假如觉得到手租金太少，仍可以挑选退出不再挂牌或不再把房子租给特定中介。增加特意的租赁用房土地。2016年美股行情走势扩大对低收入人群、特别人才的廉租房、公租房的建设，增加租房补贴。 对房主的出租收入免征所得税，鼓舞不依靠于租房中介、长租公寓的个人阳光出租。

眼前的善后

这一切的罪魁祸首，自然是运营方蛋壳公寓及其治理层、操纵人。不过在中介方临时不能负责，房主收不到房租、房客又已经交过房租的背景下，人们有必要先商量眼前的双边矛盾如何解决。2016年美股行情走势虽然现实中，房主仗着有房本而处于优势地位，但实际上，无论是从法律权益還是社会利益的维度看，均应该禁止房主轻易驱逐房客。

首先，房主应该尊重房客的权益。长租公寓的基础套路其实就是房屋转租。中介从房主那租得房租，充分占有房源后，再高价租给住户。虽然房主和中介、中介和房客是两个相对独立的合同法律关系，但房主是明知、也同意中介转租的。2016年美股行情走势长租公寓更宜被视为一个三方合同法律关系。次承租人即从承租人处租赁的人的权益应该得到肯定的维护。

事实上，今年通过的《民法典》第719条还新增了次承租人的代位清偿权。即假如房客觉得与其让房主赶出去、另行出钱租赁新居的话，不如代替中介支付拖欠给房主的租金，以幸免找房、搬家的麻烦，那房客是有权挑选代付并再次居住的，同时有权要求中介最终承担这些重复支付的租金。2016年美股行情走势而且，房客这个代中介支付的拖欠租金的标准应该按照中介和房主原来约定的标准。房主不能要求房客按照更高的价格标准来重新签约。

其次，房主如果驱逐房客，至少一定明确放弃并转让对后续租金的权益。中介未向房主支付租金，当然是违约的。房主强行收回房屋，自认为是减少损失、救援权益。2016年美股行情走势但要收回房屋，房主最多向中介主张因为“折腾”带来的交易成本损失，而不应该再次享有收取后续房租的权益。房主至少应该明确放弃就后续租金的权益，并将这项权益转让给房客。

为便于明白，在此举一个容易的例子，中介以5000元的月租价向房主租房，以6000元转租给房客。中介对房主的债务为缴纳5000元，对房客的债务为提供房屋。如果租期还剩一个月时，中介一分钱没给房主，房主马上强行收回房屋的话，房主损失基础为零。房客的损失则是双重的，即“房财两空”。2016年美股行情走势即便房客最终被返还6000元租金，也不等于损失被弥补。因为房客的权益不仅仅是“住几个月，就给几个月的租金，不必多给”，而是对约定期限内不受打扰的居住本身就享有权益。对这项居住期限方面的损失，需要拿房客从房东那转让来的那份租金权弥补。

第三，从法益角度而言，居住权重于收租权。长租公寓房主轻率驱逐房客，乃至在深夜将年轻女子驱逐到大街上，已经成为了一个恶性的社会事件。虽然房主收不到租金，是无辜的。2016年美股行情走势但明显房客并非是违法方或过错方。这里非善恶好坏之争，而涉及法益的权衡。

毫无疑问，房客的居住权属于基础人权。2016年美股行情走势即便是法院对“老赖”依法履行司法判决确定的债务时，也要“保障被履行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋”(最高法院《关于人民法院民事履行中查封、扣押、冻结财产的规定》)，而不能一赶了之。

相比之下，在房客的合法租期内，假如房主的收租权和房客的居住权，注定要临时被牺牲一个(当然，他们依然有权要求中介承担最终责任)，那应该是前者而非后者被牺牲。在房主和房客不能自行协商解决时，公安机关应该接受房客的报警求助，维护房客在期限内的居住权。2016年美股行情走势事实上，在法治化程度较高的境外发达國家，即便是对真正欠缴房租或房贷的住户，驱逐之还是相当困难的事情。房主动粗可能率会招致法律责任，“文明”地换锁，还是对他人财产权的居住权的双重侵犯。

从社会成本分担的宏观视角考虑，结论还是房主比房客更应该成为风险承担主体。2016年美股行情走势假如不能化解风险，那现代社会法律的一个基础任务就是分配风险，把风险从更值得保卫的主体转移到更有能力承担风险的主体。

在长租公寓盛行的大城市能够出租房产者，一般已经属于富人，乃至可谓食利阶层。他们更有经济发展实力承担损失、更有能力去监控长租公寓。2016年美股行情走势事实上，房主挑选把房子“承包”给中介、而非直接租给房客，就意味着房主应该自行承担此种间接模式带来的风险。

相比之下，更为年轻或贫穷的房客是直接房源大幅减少背景下、长租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后，房主损失的只是相针对总体财富而言不多的金钱，而房客损失的不仅是相针对总体财富而言较多的金钱，還是基础的人生秩序，这也会阻碍他们进一步为社会建造财富的潜能。2016年美股行情走势他们更值得保卫。

行业的自救

当然，笔者论述的重点非房主和房客应该如何“互相损害”。不仅涉案长租公寓有无可推卸的首位责任，还未打算退出销售市场的长租公寓假如非自身难保的话，此时也应该站出来为同行接盘。2016年美股行情走势驱逐风潮是对长租公寓行业总体信念的釜底抽薪。尚存的长租公寓假如还有余力的话，不宜观望不出。

P2P网络贷款企业纷纷暴雷后，其他P2P“韭菜”还能以“我投的这家所涉及的资产内容不同”，乃至“投啥都有风险”聊以自慰。驱逐出户这种人间噩梦绝对是一般人不情愿冒险第二次的。2016年美股行情走势在这种社会性伤痛愈合前，公众和政府部门将有理由以高度不信任的眼光端详长租公寓，并采取严格乃至过激的手段。行业存亡的关键节点正在此时。

2018年4月和8月，上海长租公寓平台爱公寓，曾两次资金链断裂，最终被一家资产治理公司以 1.3 亿元收购 100% 股权。除这种股权模式外，其他长租公寓亦可以通过资金垫付的方式，向蛋壳房源的房主收购相应债权，化解房主和房客的冲突，保障房客再次居住的权益。2016年美股行情走势通过聚合相关房主债权，其他长租公寓既能积存新房源，较之分散的房主，也能更为有效率地向蛋壳统一主张债权。即便蛋壳陷入破产清算，由统一的债权人来申报，也能大大减少调和成本。

相关主管部门、行业协会也可以促进这一过程的实现。2016年美股行情走势既然“金消融”曾经是长租公寓的“初心”，那么仿照陷入危机的金融机构的接管模式，来挽救公众对这个行业的信念，自然是一条可以商量的思路。