股票啦网 www.gupiaola.com 2020年11月25日报道：长租公寓企业频陷“爆雷”危机 多地发文规范租赁销售市场

长租公寓企业“爆雷”风波不断。最近，作为长租公寓头部知名企业的蛋壳公寓接连传出拖欠供应商账款和房东租金等负面消息美股投资行业比例，引发销售市场热议。而随着年末务工人员返乡潮临近，租赁销售市场逐步转入淡季，对面临资金压迫的长租公寓企业而言无疑雪上加霜。11月以来，以深圳、南京、佛山为代表的多个热点城市发文规范租赁销售市场，有望扭转气氛压抑的租赁销售市场。

形成资金沉淀

中国证券报记者梳理发觉，最近部分知名长租公寓企业频频陷入拖欠员工工资、租户排队退押金、深陷流动性危机、或将宣布破产、App瘫痪、管家失联、拖欠供应商货款、连续被列为履行人等负面风波。同时，有租客爆料美股投资行业比例，交了房租，但长租公寓企业却未将房租付给房东，导致房东收不到租金赶走租客，而租客的钱也没法要回。还有的因平台拖欠房东房租，被房东以断水、断电、断网等方式驱逐。

面对多家知名长租公寓企业面临的“爆雷”风波，景晖智库首席经济发展学家胡景晖指出，由于公寓与业主是月付或季付，而对租客则是半年付/年付，支付的时间差形成资金沉淀。在租金贷的加持下，很多长租公寓运营商要求租客年付租金，乃至更长，一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行，都是一些网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。

胡景晖强调，将一年内要付出的房租(短钱)用于企业的滚动进展、装修装配等，这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧美股投资行业比例，也就是将一年要付出去的钱做一个三年周期的投资，注定要变成庞氏骗局。一旦没有新的租客进入，通过租金贷的方式超付房租，没有新的投资人提供资金，长租公寓企业的现金流就会断裂，进而隐藏爆仓、跑路等问题。

胡景晖称，与此同时，人们也看到了行业的积极一面。2019年12月25日，住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁销售市场秩序的意见》，今年5月，中国证监会、國家发改委等联合公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，多个地方政府开端对租赁销售市场加以整顿，以及住建部对马上颁布的《住房租赁条例》开端征求意见。

多地强化监管

中国证券报记者梳理发觉美股投资行业比例，最近多个地区发文规范租赁销售市场。其中，不乏热点一线城市的身影。

深圳市住房和建设局公布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》(简称《紧急通知》)。其指出，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会紧密关心。住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权益人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行销售市场扩张，从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优待等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

在建立健全纠纷调处机制方面，《紧急通知》特殊指出，压实住房租赁纠纷处理主体责任美股投资行业比例，住房租赁企业应该建立租赁纠纷处理机制，及时受理房屋租赁投诉，妥善化解与相关当事人的纠纷。住房租赁企业与房屋权益人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应该通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

除深圳外，以南京、佛山为代表的多个地区最近也公布了针对租赁销售市场的规范性文件，在调控租金水平、存量房改建等层面进行了规范。

调控租金水平方面，11月19日，佛山市南海区住建水利局公布关于公布征求《佛山市南海区2020年房屋租赁销售市场指导租金标准项目》和《2020年南海区公共租赁住房租金政府指导价评估项目》成果意见的公告。公告显示美股投资行业比例，佛山市南海区定期分区域公布不同类型房屋的销售市场租金水平和公共租赁住房租金政府指导价。培养和进展住房租赁销售市场，支持住房租赁消费，逐步建立购租并举的住房租赁制度和建立健全住房保障制度，多渠道逐步解决中低收入家庭住房困难，促进住房租赁销售市场的健康进展

存量房改建方面，11月18日，南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、南京市住房保障和房产局联合拟定《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则(试行)》，进一步规范南京市存量房屋改建为租赁住房办理流程，规定改建项目应该以整栋、整单元、整层(应具备独立交通空间)为基础改建单位。

租赁销售市场转入淡季

需要指出的是，目前美股投资行业比例，租赁销售市场已经转入淡季。租赁销售市场成交量和成交价相比去年总体降幅突出。成交量和租金双双下滑，针对目前面临资金压迫的品牌长租房企业而言，无疑雪上加霜。

机构数据显示，全国租赁销售市场方面，重点18城上周租赁销售市场成交量环比下降7%，总体租赁销售市场活泼度仍维持下降态势，销售市场延续变冷。总体租金水平基础持平，环比微涨0.3%，同比下降5.1%。分城市看来，全国重点18城中，广州、南京、深圳、大连和合肥五个城市展现环比上涨，其余13城租赁成交量环比均展现不同程度的下降，其中北京、西安、上海、青岛、济南和烟台环比降幅超过10%。

除成交量下滑外，总体租金水平相比上年同期也有所下滑。全国重点18城上周月平均租金水平为41.8元/平方米，同比下降5.1%，环比小幅微涨。分城市看来美股投资行业比例，上海、北京、广州、大连、天津、济南、重庆和廊坊八个城市租金上周展现环比上涨，上涨幅度在3%以内，其他城市均展现环比下降态势，降幅均在4%以内。从同比看来，上海、杭州、南京、成都、西安和合肥六个城市的租金水平高于去年同期，其中上海和杭州连续七周维持同比上涨，其他城市租金水平均低于去年同期。

“租赁销售市场存有突出的淡旺季。一般而言，春节之后的2、3月份返工潮和7-9月份的毕业季，是租房销售市场的旺季，其余时间都是淡季。今年以来，受疫情等因素影响，进城务工人员突出下降，租赁销售市场一直不太景气。目前气候转冷，不少室外作业的工种渐渐减少，租赁销售市场随之萎缩。”北京地区某租赁销售市场门店负责人对中国证券报记者表达，“目前，北京地区租赁销售市场转入季节性淡季，除少数换房需求及前期合约到期面临的续租外，新增租房需求总体较少。按照往年，这一现状估计会坚持到春节之后。”