股票啦网 www.gupiaola.com 2020年11月21日报道：实地探访蛋壳公寓总部！租户、业主亲口讲述窘境 脱困出路在哪？

小梅是一名“北漂”。投资 美股一个月前，为了节约几千元的公寓治理费，小梅一次性向蛋壳公寓交了一年租金，然而，由于蛋壳公寓无法向房东支付房租，小梅收到了房东的“搬家令”。

小梅的遭遇是此次蛋壳公寓事件众多案例中的一个。自站上长租公寓的风口，蛋壳公寓先后获得多轮巨额融资并在美国上市，一时风光无两。

中国证券报记者近日探访北京蛋壳公寓总部发觉，受影响业主、租客人数众多，短时间内妥善解决的难度较大。投资 美股

多位预测人士表达，蛋壳公寓模式有过度金消融之嫌，这是此次蛋壳公寓事件波及范围较广的重大原因。他们呼吁，金融监管部门应积极介入，遏制金融机构在这些领域的扩张冲动。

11月19日，北京市住建委表达，已针对蛋壳公寓成立专办小组，期望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。投资 美股

尚无明确解决方案

近日北京遭遇强降温，下午4点左右就已经比较严寒。投资 美股但恶劣的气候并无法阻挡心焦的业主和租户。来自北京多个区县的业主、租客和供应商来到位于朝阳首府商业的蛋壳公寓总部。

“今天来了200多人，前几天一天来上千人。”一位跑了好几次的业主对中国证券报记者表达。

一位坚持现场秩序的蛋壳公寓工作人员表达，自己是从其他部门抽调过来坚持秩序的，对具体的事情不知情。投资 美股

朝阳首府商业建筑入口已经贴了好几份通知。其中一份通知明确，11月20日起，蛋壳公寓总部只接待东城区的业主和租户。

“还好今天来了，晚了就不了解哪里找说法了。投资 美股”一位业主对记者表达。由于当日是工作日，来访的大多是业主。

蛋壳公寓总部位于该建筑二层，通向二层的扶梯口已经设置了大关。几名保安、治安志愿者和蛋壳员工值守，他们让业主和租户在扶梯一侧排队，登记好之后拿到粉色小纸条才会分批进入二楼。记者发觉，受影响的业主各个区县都有，侧面显示出此次事件的波及程度。

多位业主心绪较冲动。刘大爷位于海淀的一套房子托付给了蛋壳，自9月起就再未收到房租，刘大爷数次催租，蛋壳客服总是以15个工作日内到账回应。投资 美股在等了两个“15个工作日”之后，刘大爷再也等不了了，通知租客腾房。但租客实际上已经付了一整年的房租，因此拒绝搬走。双方一度报警闹到派出所。

“派出所的同志意见我去告蛋壳公寓。看现在这情况，告蛋壳有啥用呢？我的利益怎么保障？”刘大爷表达。

大多数业主的情况与刘大爷类似。投资 美股蛋壳公寓拖欠房租已经有数月，业主只能收房，但不少租客其实已经预付了较长时间的房租，拒绝搬离，由此陷入僵局。

从记者熟悉到的情况看来，业主和租客前来登记并没有解决实质性问题。业主申先生对记者表达，蛋壳公寓只是安排这些业主进行信息登记，然后让回家等待退款，但具体什么时候退、能退多少，蛋壳公寓没有给出明确说法。

租户的压迫更大。投资 美股多位蛋壳公寓的租户对记者表达，为了省下数千元治理费，他们大多好像文本开头的小梅一样，提前支付了半年或一年租金。不少租户还使用了租金贷，现在不仅可能钱房两失，将来若不还贷款，征信还会受到影响。

11月17日，与蛋壳公寓有大量资金贷合作的微众银行发表声明，意见已经缴纳租金的租客再次租住，至少在2021年3月31日前，已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。而微众银行在蛋壳公寓租金贷的余额究竟有多少？微众银行相关人士表达，以银行现有披露的信息为准，没有更多信息披露。

针对2021年3月31日后租户何去何从，微众银行尚未给出进一步说明。投资 美股

过度金消融之罪

蛋壳公寓何以至此？有地产行业人士认为，推手就是背后的金融工具，为蛋壳公寓不断扩张提供了充沛的现金流。投资 美股没有金融工具，蛋壳公寓撑不了这么久，也不可能将业务拓展到这么多地区。然而，蛋壳公寓这类二房东模式注定难以持久。

地产观看人士殷苏峰指出，蛋壳公寓商业模式的本质是“二房东+租金贷”。作为运营方，蛋壳通过融资借贷，收储房源对外出租，实现获客，而后再引入租金贷，由金融机构向租客发放租金贷款，再由房屋租赁人向金融机构按月偿还租金贷。

这个模式中，有两方面问题至关重大。投资 美股首先是长短资金匹配。运用二房东模式的租赁企业普遍存有“资金池”问题，引入租金贷后，蛋壳公寓一次性就能获得一年资金，资金池的效率大大提升；其次，租金贷频次高、基础量大，销售市场总量甚大，一旦介入，针对金融机构是很大的业务增量，对一些中小型金融机构有很大诱惑力。

蛋壳公寓招股书显示，金融机构的租金预付款已达到数十亿元量级。2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元、7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款则更高，分别为9.4亿元、21.3亿元、31.6亿元。这显示，蛋壳公寓的关键现金流即为租金贷形态存有的预付款。

“蛋壳模式的长租公寓，看似有实体、有资产，却渐渐陷入金融空转的恶性循环。投资 美股”殷苏峰表达。

这种模式的不可延续性已经显现。2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的比例，分别为91.3%、75.8%、67.9%，展现下降行情趋势。

值得注意的是，住建部等六部门在2019年12月印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。投资 美股蛋壳公寓明显超过这一比例要求。

叠加疫情以及北京租房销售市场降温等原因，蛋壳公寓陷入困境不可幸免。有业主表达，今年2月，蛋壳公寓曾经缓付过业主租金，后来分了12次继续补齐。“这一次估测是真还不上了。”这位业主表达。

呼吁加强监管

记者从多方获悉，目前部分长租公寓“高进低出”造成的“爆雷”问题已经引发多地政府的高度关心，不排解将来会有更加严格的监管措施颁布。投资 美股

11月17日，西安和深圳分别下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》和《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，两市通知中均明确要严查租金贷业务。

中原地产首席预测师张大伟认为，租金贷某种程度上是一种伪需求。投资 美股绝大多数租客租房的投入不会超过收入的30%，而不少买房的客户乃至情愿用超过60%的收入支付月供。“若数千元月租还需要贷款，那么借款人的经济发展状况实在堪忧。租金贷其实和校园贷一样，从商业伦理角度看，就不应该有。”

亦有银行业人士指出，金融监管机构应该对租金贷一类业务进行严格监管，抑制部分金融机构盲目扩张的冲动。