股票啦 www.gupiaola.com 2020年08月14日报道：贝壳登陆纽交所 为什么阿里、京东都搞不定的房产销售市场 它能做到上市？

昨晚美股熊市如何投资，贝壳找房在美国纽交所成功上市了。

铺天盖地打出“找房大平台”的广告、号称重塑“居住产业互联网”的贝壳，想必互联网人都了解。不过你真的熟悉它是做什么的吗？它是中介還是找房平台？它和链家究竟啥关系？为什么大家一提起它就一副很厉害、但又感觉有什么问题的样子？

贝壳找房其实脱胎于房产经纪公司链家美股熊市如何投资，可以说是从自营转为平台模式最典型的案例之一。这样的转型在互联网中并不少见，但在房产行业却尤为特别——

由于错综复杂的利益关系，贝壳自一推出就成为众矢之的，在遭遇行业抱团抵制的情况下，却仍然维持着惊人的进展速度。贝壳于2018年4月推出，2019年就实现了2.12万亿GTV，仅次于阿里成为中国第二大商业平台。

针对一家成立了十余年且已经成为行业第一的公司，当进展遇到瓶颈，是固步自封還是壮士断腕？在行业都维持质疑的情况下，如何用行动猎取信任？为什么连阿里、京东等互联网巨头都搞不定的房产销售市场美股熊市如何投资，最终是它跑了出来？这背后采取的策略、克服的挑战令人好奇，也值得全部互联网公司参考。

今天这篇文章想要丢弃那些“居住产业互联网”、“新居住服务平台”等令人难懂的概念，尽量用通俗易懂的方式告知你，贝壳找房究竟是一家什么样的公司，它厉害和不厉害的点在哪，以及中国房产经纪行业究竟是怎么一回事。

贝壳找房和链家是什么关系？

贝壳找房的前身就是链家。链家成立于2001年，是一家采取了自营模式的房产中介公司美股熊市如何投资，为了寻求更大的进展，于2018年4月转型推出了贝壳找房。

从此贝壳的定位就变成了一个平台：一方面仍保留链家仍作为它的自营业务，另一方面向中小门店推出“德佑”作为加盟品牌，同时其他独立品牌也可入驻贝壳，而贝壳会向它们开放自己的全部能力。

所以说，现在人们口中的链家是一个中介品牌美股熊市如何投资，而贝壳是一个平台，其关系就好比京东自营和京东平台。

问题来了 —— 贝壳厉害在哪儿？它用什么能力吸引其它中介加入平台？

先看来看2018年之前链家的进展美股熊市如何投资，可能可以分成几个阶段：

1、在2001年-2008年，链家在北京地区做直营中介，因为注重经纪人服务的标准化和稳定性，形成了肯定的品牌影响力，这时期关键靠门店的扩张实现业务增长；

2、从2008年开端，链家开端向互联网靠拢，当年上线“链家在线”；2009年找来现任CEO彭永东美股熊市如何投资，重点打造房源数据系统，强调房源的信息化和真实性；

3、2014年是一个重大节点，链家决策从北京走向全国，之后接连在上海、深圳、杭州、大连等地收购了当地最大的经纪公司，完成了全国化的扩张。到2017年，链家在28个城市拥有8000多家门店，经纪人数量约为12万人。可以说，在二手房领域链家已经是行业老大，当时在全国范围内市占率大概为17%，而作为其大本营的北京，市占率更是超过50%。

而在进展的过程中美股熊市如何投资，链家渐渐形成了区别于同行的三个特色优势：

1、真房源楼盘字典。链家从2008年开端建立楼盘字典，前后投入了11个亿，目前在全国已经覆盖了2.26亿套房源。至于真实房源的数据库为什么这么重大，人们会在下文详细预测。

2、ACN合作网络体系。这是一套内部经纪人的协作机制，它把一次房产交易分成10个角色，包含房源录入、房源维护、客源推选、客源成交等，完成交易后，不同角色都能获得肯定比例的收益美股熊市如何投资，能够幸免经纪人之间的无序竞争，促进资源共享。

某家房产领域公司CEO向36氪解说，从另一个角度来说，这套合作机制幸免让一个经纪人把握交易的完整链条，还是为了预防经纪人跳单 —— 经纪人针对交易信息的保卫，不只是针对同行，也有可能是对自己的公司。所以这套机制也有效保卫了公司的利益。

3、服务标准。二手房交易中，经纪人作为服务者是很重大的因素，链家一直重视对经纪人的培养和教育美股熊市如何投资，近年来招募也以本科毕业的大学生主导。稳定和标准化的服务，是链家拥有较高交易效率的原因之一。

华兴资本旗下的华兴新经济发展基金是贝壳的投资方之一，在2015年年底的时候领投了链家的B轮融资，而那时正是链家全国化扩张的关键时期。其投资人袁凌韵告知36氪，链家司龄超过10年的中高级干部有1000多个 —— 链家针对治理团队和经纪人团队的价值观树立比较成功，这样的组织人才体系是链家摆脱北京的重大支撑。

不过既然链家进展得这么好美股熊市如何投资，为什么还要转型做贝壳？

这是因为直营扩张是有边界的。自营的模式重资产又重运营，假如要下降到三四线城市，这些区域房产交易金额相对小、佣金收益有限，可是为此付出的成本却很高。因此以直营的方式再往后走，规模效应渐渐变弱。

这种情况下，链家挑选转型做开放平台，让更多同行加入一起编一张更大的网络 —— 从数据看来效果还算不错，两年来贝壳吸引了265个经纪品牌美股熊市如何投资，门店数量增长5倍至4.2万家，平台经纪人增加了3.8倍至45.6万。

这些门店帮忙贝壳在2019年实现了2.12万亿GTV，仅次于阿里的5.73万亿，成为中国第二大商业平台。毕竟，房子是中国客单价最好的商品之一。

总结来说，贝壳的转型算是一次成功的自身迭代，公司顺利上市美股熊市如何投资，虽然也面临挑战，但至少将来的进展留下了想象空间。

中国房产中介是什么样的存有？

熟悉了贝壳的思路美股熊市如何投资，接着熟悉一下需要帮扶的中小经纪公司们。他们的痛点是什么？

不得不说，房产中介真的是一个身心都饱经风霜的行业，因为房子实在是太难卖了。

有的人一辈子可能就买一套房，价格又这么高，自然要慎之又慎地挑选。问题是这个挑选的过程极其低效，因为信息比较不晶莹。设想一下，假如买房的人拥有上帝之眼，能把握这个销售市场上全部待售房源的全貌，比如户型、装修、学区、价位、升值空间美股熊市如何投资，挑选丰富、细节全方位、信息真实，那么买房的速度是较为快的。

问题就在于，这些房子没方法被这样展现出来，因为中国的几亿套房每一套都是不一样的，特别是二手房，很难变成一个标准化的商品。不仅房子信息不确定，买卖双方的想法也在时刻变化，这就使得一套房的成交周期至少几个月，长的在一年以上。

这么长的成交周期，又导致其它一个问题：中国房源都非独家的，业主为了快速卖房，一般会托付给多家中介公司，而经纪人为了自己能拿下佣金美股熊市如何投资，自然会设法捂住房源，自己不成交也不让别人成交 —— 加剧了信息不对称。

所以本质上，传统中介情愿牺牲效率来换取利益，也因此，针对促进信息晶莹这件事，他们在动力上就是不足的。

这几十年来，中国房产经纪就是一个不健康的生态。同业恶性竞争严峻，经纪人为了客流，在网上公布低价假消息钓鱼，日常服务中也经常给人“有猫腻”的感觉。不仅客户体验差，经纪人也不好受。由于行业门槛较低，从业人员的水平参差不齐，经纪人既不赚钱美股熊市如何投资，也不太受到尊重，所以这个行业的流动率比较高。

效率如此低下的销售市场，假如让你来改善这个现状，你会采取什么方法？

这时候有人大胆发言：不如用互联网改造中介美股熊市如何投资，做一个良好晶莹、高效的互联网房产平台。

2014年爱屋吉屋横空出世，从租房切入想要变革二手房交易行业，并在一年零3个月时间里完成了5轮融资。链家反应速度比较快，紧接着也推出了丁丁租房狙击。

两者的做法大致相同，不设门店降低成本，利用半价或零中介费和大量广告吸引客户美股熊市如何投资，经纪人不按佣金提成从而提高服务质量，提供真房源来提高匹配效率。

但这个模式很快被证伪：从获客角度，房产交易属于低频消费，烧钱买愈来愈贵的流量不可延续，且用户实际忠诚度并不高；在猎取房源上，没有门店更加困难，传统中介在小区里外渗透，互联网公司带人去看房，客也很简单被传统中介截获；从撮合效率看来，仍是线下带看的方式，付出的时间精力一点不少。

最终，爱屋吉屋在 2019 年正式倒闭了；丁丁租房也在烧了3个亿之后停止了运营美股熊市如何投资，不过这只是链家的抵御性措施，对链家来说损失不算太大。

然而改造中介的思路一打开，大家一时间灵感如泉涌，中介在这段时间简直被玩出花来。

2015年前后，房多多跟随爱屋吉屋的步伐主攻互联网中介；平安好房发动集团旗下85万寿险经纪人跨界卖房；好屋中国推全民经纪人，让个人也可以撮合交易；Q房网推独立经纪人美股熊市如何投资，用超高佣金撺掇经纪人飞单，但遭到中介抵制。

结局大家都惨烈地失败了。这些失败证明了房产中介是一件比较专业的事，房产交易還是很难离开经纪人的服务。于是各平台纷纷改变办法，从“去中介”转而服务中介，争相帮忙他们提高效率 —— 熬了很多年，中介们总算有些扬眉吐气。

到现在，中介的地位已经得到确认美股熊市如何投资，是房产交易里不可或缺的角色。接下来的问题就是，如何提高他们的效率？

行业对贝壳买单吗？

作为平台美股熊市如何投资，贝壳的本质还是向中介开放自己的能力。贝壳张开怀抱了，不过其他中介情愿接受吗？

其实行业针对贝壳一直都有质疑：做自营又做平台，兼为裁判及运动员，如何保证公正性？大家对这个质疑可能会有些困惑 ——京东作为一个平台，也不阻碍它进展自营业务，怎么到了房产经纪领域，这件事就变得这么敏感？

这是因为房产中介竞争太激烈了，低频、高客单，针对信息的保卫就特别重大。而且加入贝壳后，由于每个环节都被标准化，店老板的话语权慢慢变小美股熊市如何投资，会不会到最终才发觉，贝壳的真正目的是对行业做一次收割？

这个问题临时无解。贝壳想要证明自己，就算磨破嘴皮也难以让其它中介良好相信。中介们依然抱着怀疑的态度，针对是否要加入贝壳，变成了一个 Yes or No 的问题。最终只能直接看数字 —— 目前全国约有200多万经纪人，其中45.6万加入了贝壳。

看来，大家虽然指责声音不止美股熊市如何投资，但身体却很诚实。因为中介买不买单，其实取决于贝壳能给他们带来多少价值。

上文已经介绍，贝壳的武器是楼盘字典(以及VR看房等技术支持)、ACN经纪人协作机制、服务标准，其它还有依托于贝壳找房平台的流量。其中，贝壳官方宣称ACN跨门店协作在存量房交易中占比超过70% ，其它临时没有值得参考的效率指标。不过，经纪人在跨品牌合作时也不可能毫无摩擦，良好资源共享是理想情况，内部“分赃不均”的矛盾也难以幸免。

房产领域从业者郭铭给36氪算了一笔账，根据招股书，2019年贝壳全平台成交220万套，共45.6万名经纪人，平均下来一个经纪人一年可交易约4.8套，在行业中是属于较高水平，但也并非特殊显著的提升。原因在于一个区域内房产交易的销售市场规模是确定的，在非A即B的激烈竞争下美股熊市如何投资，就算通过贝壳的帮忙提高了效率，短期在成交上也很难立竿见影。

而郭铭认为，贝壳其实更大的价值在于建立了标准 —— 这里的标准是指佣金比例。过去行业中介佣金比例参差不齐，有1%、1.2%、2%等，而贝壳把佣金标准定为了2.5-2.7%。在房价水平维持稳定的情况下，其实是提高了行业的净收入。

不过为什么设置了更高佣金比例的贝壳仍有竞争力？因为客户情愿为了稳定和高效的服务买单。在贝壳的背书下，经纪人更简单得到客户的信任，用贝壳的话说美股熊市如何投资，就是“让服务者更有威严”，这还是中介们情愿加入贝壳的一大原因。

在加入贝壳平台中的中介公司中，最值得一提的是21世纪不动产。

21世纪是一个主打加盟模式的房产中介品牌，在与贝壳合作之前拥有6000多家门店，仅看门店数量，是链家之下的行业第二名，但从覆盖城市看来美股熊市如何投资，却远远比链家要多，2018年年底就进入了全国110个城市。

有趣的是，在贝壳上线之初，线上房产流量第一大平台58同城在第一时间拉响警报，联合21世纪不动产、我爱我家(000560)、中原地产等其他几大头部中介，抱团抵制贝壳。

然而这个联盟非常松散 —— 仅仅过去十个月，21世纪就转而加入了贝壳。针对21世纪来说，58能给的是流量支持，而贝壳是更有价值的交易机会。在利益面前美股熊市如何投资，21世纪做出了挑选。21世纪的加入对贝壳而言具有比较重大的意义：不仅城市版图变大了好几倍，更加证明了贝壳在平台化进程中与大型中介合作的可能性。

长期看来，贝壳平台化是否成功，还有一个指标值得关心，那就是加入贝壳而又离开的中介比例。

入驻贝壳后，因为跨品牌协作，门店老板可能会发觉交易流水变多了，但到手的收益却不肯定。此外，还要因为贝壳严格的管控标准而束手束脚，除交易本身，其它类型的收入也很难操作了。假如利益没有得到突出增长美股熊市如何投资，加入的门店也有可能再次脱离体系。不过从现有的公布信息中，这个数据临时难以猎取。

贝壳以后靠什么赚钱？

从招股书看来，贝壳近三年都是亏损的，但假如剔除股权激励部分的成本美股熊市如何投资，贝壳过往三年均已实现盈利，分别为6200万元、4600万元、7.8亿元。

二手房佣金收入一直是贝壳最大的收入来源，而其中又分为链家自营部分和平台其它公司的分成部分。针对后者，利润肯定不如链家自营的部分，可是长期看来以规模取胜。

二手房之外美股熊市如何投资，贝壳的新房业务也很亮眼。2019年一季度到四季度，新房部分的服务收入占比从24%扩大了56.4%。

在新房领域，贝壳拥有很大的竞争优势。因为新房的逻辑就是看渠道网络，渠道强则去化能力就强。随着现行政策的收紧，开发商在运营策略上更强调现金流的高周转。而贝壳能撬动的资金量大，联动的经纪团队人数多，因此在开发商端具有很强的话语权。

至于装修等其它新业务，从利润上来说对贝壳只是毛毛雨，不过好处是能延长客户的生命周期美股熊市如何投资，增加粘性。此外，地产金融还是贝壳很有想象力的方向之一。

但贝壳非没有挑战。虽然已经进展到2万多亿的体量，之后的增长空间还有多大？经纪行业区域属性突出，在很多城市，贝壳受到了当地中介的联合抵制，究竟还能在全国范围内拿下多少销售市场，仍需要打一个问号。

关键就看接下来美股熊市如何投资，在40多万经纪人之外，贝壳还能把网织得多大了。

最终来聊一聊房产电商。很多人会把贝壳当成一个房产电商平台，但事实上，中国现在并没有真正意义上的房产电商。

就算是贝壳，所做的事情也只是让房产交易中的部分流程在线完成，努力的方向是让线上比例渐渐变高，比如用VR看房减少前期挑选工作美股熊市如何投资，推出线上贷签项目，以减少客户贷款时在线下的资料预备工作等。

原因就在于房产交易太不标准化了，很难离开线下的服务。假如只是单纯信息的问题，那么最有可能成功打造房产电商平台的应该是阿里。实际上，阿里、京东、字节跳动等互联网巨头也对房产这块肥肉虎视眈眈，但至今没有太大水花。明显，房产领域更适合从线下往线上走的打法。

而新房销售市场可以有些期望。新房相比二手房标准化程度更高美股熊市如何投资，而且交易一方是开发商，相对来说线上化的难度更低。

兔博士创始人刘煜认为，过去新房销售市场“上不了网”，根本原因是开发商不情愿。第三方平台进展越大，开发商的话语权就越小，所以过去几年，互联网针对开发商来说，最大就是一个精准广告的价值。

但有趣的是，今年年初因为疫情，恒大在恒房通APP线上卖房引起了一波广泛的商量。刘煜认为，针对头部开发商来说，要做个房产领域的京东自营平台并不难美股熊市如何投资，作为补充渠道，能省下一些渠道花费。

不过想要真正做出房产领域的淘宝，就算是贝壳，也还有好长的路要走了。