股票啦 www.gupiaola.com 今年04月11日报导：

美国股票上市企业瑞幸因一纸财务造假公示爆雷后，一样砸钱扩大、赢利市场前景并未明亮的中国概念股企业被金融市场取得“高倍放大镜”下开展思考。

2020年1月份赴美上市的自如友家(NYSE:DNK)仍未遇到好情况下。在4月2日瑞幸恶性事件不断发醇后，自如友家股票价格连续下挫，当日下挫11.73%，4月3日再跌去23.03%，收盘价格报5.85美元/股，对比发售股价13.50美金，两月内跌去56.67%，股票价格“腰折”。

针对“跑马圈地”的养老地产企业来讲，高杠杆的风险性如影随行。前不久，有多名房主向《中国经营报》新闻记者体现，相继接到自如友家规定解除合同的信息。此外，也是房客体现被自如友家单方规定续租或是换租。

“二房东”的方式并不繁杂，但自如友家好似走在不锈钢丝上的舞蹈家，高成本费的经营模式假如不可以产生规模效益，反过来则会造成亏本大幅度扩张。在肺炎疫情危害下，自如友家房客外流，自身造血功能能力不足，分歧更加突显。

房客外流鸡蛋壳续租解除合同

在公布发售后第一份年度报告后，自如友家却被曝出相继和房主解除合同，并规定房客续租或换租的信息。

先前，自如友家曾因免租方案，深陷房主房客“两边吃”的社会舆论事件。前不久，多位房主向新闻记者体现，“自如友家通电话规定续租，原因是付不起租金。”

2020年4月底，深圳房东罗婷收到鸡蛋壳大管家的电話，另一方宣称企业方不容易再交纳4月份的租金，并规定解除合同。自如友家层面得出的解除合同标准包含赔付一个月租金及其保证金，但房屋内的家俱由自如友家带去。

罗婷告知新闻记者，“依照合同条款，解除合同必须提早两月告之，而自如友家却在4月底跟我说4月份解除合同，这不符合同条款。”

另一位房主刘雪表达，不久前自如友家的工作员也找她解除合同，并得出2个解除合同计划方案：一是依照合同书解除合同，自如友家赔付她2个月付，但要退还本月剩余的租金，此外家具家用电器退还给自如友家；另一个计划方案是商议解除合同，退还一个月保证金，用家用电器抵税未还清的水电工程燃气费用。

所述工作员告知刘雪，若2个计划方案也不接纳，二天内自如友家将寄过来催告函强制性解除合同。“后边确实有催告函寄了回来。”刘雪表达。

自如友家层面仍未确立告之房主们解除合同的实际缘故。但一位连接罗婷的自如友家大管家陈军向她表露了一些信息内容，“你的房肯定是不容易汇钱的了，企业都没有钱租了。”陈军那时候还表达自身也即将辞职了。

新闻记者联络陈军了解有关状况，他表达不太清晰“续租”缘故。谈及要辞职的念头，陈军告知新闻记者，他在今年底添加自如友家，“先前因为工作目标繁杂，压力大，才拥有辞职的念头。受肺炎疫情危害，年之后租房子的人并不是很多，压力较小，因而决策再次留下。”

“沒有肺炎疫情的情况下，每日必须带顾客看楼，日程安排得浓浓的，如今基本上沒有什么样的人来租房子。”陈军表达。

肺炎疫情危害下房客外流，针对“杠杆炒股”扩大的自如友家已成很大的挑戰。此外，房客们却仍未遭受自如友家的“优惠待遇”。

有房客向新闻记者体现，最近遭受强制“清退”或换租。

北京市的公寓楼房客许英告知新闻记者，最近收到自如友家的通告，称因业务流程调节，必须给她重新考虑住所，规定她在半个月内挑选续租或换租，自如友家会给与相对的赔偿对策。

许英称，“依据合同书，任何一方解除合同必须提早30天通告另一方，自如友家这一举动显而易见违背了合同文本。”在许英跟自如友家沟通交流的全过程中，鸡蛋壳层面表达，假如没有一定期内续租或是换租，房子防盗锁将会没法应用，危害定居。

“企业沒有方案相继续租，根据房子的基本经营，有一部分合同书必须解除合同，这并不是广泛状况。”针对上述所说情况，自如友家有关责任人回应记者采访还称，“合同书彼此均有规定解除合同的支配权，如果是自如友家方提到，会依照合同书承诺给与赔付。假如解除合同的屋子里有房客，会开展妥善处置。对换租的房客，给与2个月房租赔偿及搬新家费补助。假如房客挑选续租，则给与一个月的房租赔偿。”

做为一种兴盛商圈，养老地产制造行业的管控规章并未十分健全，公司的“道德观念”频繁遭到客户们提出质疑。

第三方服务服务平台的数据信息显示信息，自如友家的投诉率远远超过此外一家龙头企业自如公寓。截止四月八号，在21CN“聚投诉”上，自如友家的投诉率达1238件，轻松为275件，一样在美发售的青客公寓则为1604件；在“黑猫投诉”上，自如友家的投诉率达9315件，轻松为1453件，青客公寓为4384件。

特别注意的是，今年11月，自如友家的入住率由今年11月的86.9%降低至76.7%。财务报告强调，受肺炎疫情危害，2020年一季度入住率也许也有再次降低的发展趋势，自如友家方积极调节公寓楼模块总数，4月底公寓楼经营总数比今年11月底要少，除此之外将缓减购置和翻修公寓楼的速率。

每间房月盈利降低131元

天眼网数据信息显示信息，自如友家仅股权质押融资频次就超出8轮，股权融资额度超出70亿人民币，但在上年亏损达到34.37亿人民币的状况下，其资产状况依然令人担忧。

今年财务报告数据信息显示信息，汇报期限内自如友家总收入71.29亿人民币，同比增长率166.5%。营业额大幅度提升来源于业务流程扩大。当期亏损34.37亿人民币，净利率为-48.2%；调节后的EBITDA(税息折旧费及摊销费前盈利)为-19.22亿人民币，亏损率收窄3.五个百分之。

从全年度看来，自如友家亏损大幅度提高的关键缘故取决于伴随着企业规模扩张，运营成本和主营业务收入的增长率却几近差不多，规模效益仍未获得进一步的反映，深陷“边亏本边扩大”的困局。

今年，自如友家的主营业务收入为71.29亿人民币，同比增长率166.5%。在其中房租收益64亿人民币，占营业额的89.77%。殊不知，汇报期限内房租成本费做到63.99亿元，同比增长率194.74%，再加折旧费摊销费、市场销售和营销费用、其他的业务流程开支等花费，自如友家的运营成本做到102.76亿人民币，环比上年的38.93亿人民币提高163.96%。

换句话说，自如友家并未进到“规模效益”，而房租收益的降低也是潜在性的安全隐患。

今年，自如友家均值每月付成本费为1546元/间，比2018的1637元/间降低91元。从房租收益和成本费的价差看来，自如友家每个出租房屋的均值盈利在降低。

鸡蛋壳的经营模式是以房主手上获得楼盘，历经包裝后统一租赁，在销售市场上饰演“二房东”的人物角色，其赢利关键靠租房子成本费和房租中间的价差。2018，自如友家每间房获得的房租价差为715元/月，而今年获得的房租价差下降至584元/月，每间房的盈利降低131元/月。

针对今年的扩大，自如友家创始人兼CEO高靖表达：“我们在今年第四季度和全年度维持了迅速增长势头。人们将业务流程拓展到苏州市、无锡市、西安市和重庆市，遍布全国13个大城市，这进一步证实了人们跨大城市取得成功拷贝的工作能力，这种考试成绩促进了企业收益的大幅度提高。”

汇报期限内，北京市、上海和深圳的公寓楼总数约22.4万间，同比增长率46.6%，其他的大城市的公寓楼总数近21.五万间，同比增长率156.1%。从产品成本看来，自如友家在一线之外的大城市扩大的确获得了一定成果。

先前，新闻记者根据访谈也掌握到，自如友家一般 用高过价格行情从房主手上获得楼盘，致力于迅速抢占市场。

自如友家在年度报告中表达，据现阶段的销售市场和经营状况，企业预估今年第一季度的收益在19亿至20亿元中间。而受肺炎疫情危害，现阶段还有极大的可变性。

无所不在的“杆杠”

针对“跑马圈地”的养老地产企业来讲，高杠杆的风险性如影随行。 在早期砸钱扩大的互联网技术逻辑性下，假如公司无法根据规模效益保持盈利稳步增长，在高成本费的经营模式下，亏本短时间会不断发展，而资产则是“一根稻草”。

据新闻记者不彻底统计分析，除开发售股权融资之外，自如友家自2016年创立至今，曾根据众筹融资、股权质押融资、租金贷、ABS等方法扩大资产。

自如友家的“杆杠之途”早有眉目。新闻记者从北京市众筹项目客互联网技术公司(下称众筹项目客)官方网站悉知，2017年的自如友家曾在众筹项目客服务平台发售过十多个股权股权融资，额度从几万块到几十万元不一。自如友家在那时候的电影路演中表达，自如友家一般选用押一付三的方法支付给房主。从而，众筹融资既以股权项下预估的现钱资金净流入来获得股权融资，做为一套新楼盘的创业资金。

进到17年后，自如友家刚开始得到诸多著名创业投资组织的亲睐，到发售前总计保持了5轮股权融资，总计股权融资额度超出60亿人民币。

招股说明书公布，以创办人兼CEO高靖为意味着的管理层团体立即持仓48.7%，关键外界投资人中，老虎狮子寰球基金持股20%，愉悦资本15.7%，开物项目投资主打产品KIT Cube Limited持仓10.4%，蚂蚁金融8.7%。

特别注意的是，做为瑞幸的第二大组织投资人，愉悦资本前不久因为财务造假恶性事件，早已走上社会舆论的窘境。启信宝创业投资数据信息显示信息，愉悦资本自2017年刚开始，共境外投资60次，在其中，9次投给了交通出行制造行业，及其神州系所创立的瑞幸。而整理能够 发觉，愉悦资本项目投资的好几家公司有类似的特性，包含瑞幸、蔚来、自如友家均是在亏本情况下，巨额股权融资随后迅速发售。

除开股权质押融资之外，自如友家另一关键自有资金即是租金贷。自如友家的招股说明书显示信息，今年前9个月，自如友家根据“租金贷”方式获得的房租订金，占自如友家房租收益的80%。17年和2018，这一占比也各自达到90%和88%。

财务报告强调，与房租股权融资相关的利息费用从2018底的1.53亿人民币提高到今年底的2.41亿人民币，近三年的租金贷均值年利率为5.7%，一旦有很多租赁户提早停止或无法按月还贷，自如友家就务必将剩下租期的订金退给金融企业，这将造成企业现金流量难题加重。

除此之外，于今年12月13日由市场管理质监总局、银监会、国信办等6部门下发的《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》要求，住房汽车租凭公司要保证到2030年底根据房租股权融资得到的支付额度不可超出房租收益的30%。这在一定水平上摆脱了养老地产根据“租金贷”无限制扩大的粗暴绿色生态。

财务报告显示信息，截止今年底，自如友家拥有现钱和约束性现钱共34.56亿人民币，比初期提升了9.90亿人民币，但提升的资产主要是约束性现钱。期限内企业账目现钱只能6.85亿人民币，而2018底的账目现钱为10.87亿人民币。

在债务层面，期限内自如友家的总市值为90.06亿人民币，同比增长率54.48%，负债总额为86.26亿人民币，同比增长率79.11%，净资产收益率为95.78%，环比上年提升了13.16个百分之。

伴随着运营亏本不断增加，自如友家对资产的渴望从没终止过。新闻记者对于企业是不是有其他的融资方式，有没有发行股票等难题访谈自如友家有关责任人，另一方仅表达一切以公布信息内容为标准。

(原文中罗婷、刘雪、陈军、许英为笔名。)