股票啦 2022年08月27日报道：笔者关心到康桥悦生活于8月25日公布了其中期业绩

长期以来，物业股一直是资本销售市场长期投资关心的重点版块股市新闻。梳理过去近一年的物业版块行情不难发觉，从内部看来，其行情受物企自身的成长性和确定性的影响。资本销售市场基于对物业企业内生和外延增长方式的推断，结合公司的成长空间和速度以及服务扩展空间的预测，从而给出了其估值。

具体的销售市场表现则反应为，先是头部企业价值发觉、估值抬升，随后超前纳入好成长预测、版块估值延续上行，最终预测理性回归、估值总体下滑。

站在当下，物业版块随着上一轮周期贴近尾声，在基础面与认知拐点下，行业显露出了其长期投资的深层逻辑股市新闻。版块“轻资产、现金牛”的优良财务属性，以及“大行业、小公司”的长期成长通道，成为了选股的逻辑之一。

在此之中，笔者关心到康桥悦生活于8月25日公布了其中期业绩，报告显示公司合约建筑面积和在管面积均实现了大幅增长，核心的物业治理服务业务也同比大幅增长。站在当前时间点，人们不妨对其进行深入钻研以预测其价值。

规模大幅增长，第三方外拓显露实力

不同行业由于业务模式的不同，在成长性释放上往往也有不同的方式和表现，就物管行业而言，其成长性的释放往往需要着重关心其治理规模股市新闻。

具体而言，物管公司的治理规模提升，关键在于两个方面，其一是背靠关联公司的资源补充，其二是拓展独立第三方业务，则关键依靠第三方竞标和收并购。

悦生活在治理规模上一直稳步增长，截至2022年上半年，公司的物业治理服务合约建筑面积为约6110万平方米，较2021年约4440万平方米，大幅增长37.7%股市新闻。在管建筑面积为约2950万平方米，较2021年约1990万平方米大幅增长48.4%。

不难看出，悦生活在过去的半年，其在规模扩张上实现了跨过式进展，目前公司业务涵盖全国8个省31座城市，在管项目数量达到199个股市新闻。合约和在管面积的大幅提升意味着接下来公司业绩的成长性与确定性，同时针对聚焦于长期投资逻辑的物业股，规模的扩大意味着其长期投资价值的上升。

物管企业的治理规模增长途径中，外拓更显重大，因其能体现物企的销售市场竞争力，还是销售市场更为关心的要点之一。

就悦生活而言，公司在外拓能力上取得了不俗表现股市新闻。报告期内，公司来自第三方物业开发商的合约建筑面积约为4870万平方米，占总合约面积的79.6%。同时来自第三方物业开发商的在管建筑面积约为2290万平方米，占比77.5%。

可以看到，在规模快速扩张的过程中，悦生活来自第三方物业开发商的合约和在管建筑面积占较为高股市新闻。这充分说明三个事实，一是公司外拓能力优秀，在行业总体面临较大挑战时，照旧实现了规模的大幅扩大；二是公司品牌力和服务力优秀，因为只有备受销售市场认可的服务和品牌，才能支撑其优秀的外拓能力；三是公司长期成长有所保障，规模的扩张是物业企业后续一切业务开展的基础，唯有延续扩张规模才能夯实其基础面。

值得一提的是，从报表中可以看到，悦生活的非住宅类物业的在管面积同比大增了61.6%，达到390万平方米，其中来自第三方物业开发商的占比更是高达98.4%。

在过去的半年里，除了延续深耕住宅物业赛道外，悦生活还不断强化其非住宅业态的布局股市新闻。其打造关键服务于写字楼、商业和产业园的“悦商管”服务，目前已经服务的项目已包含汉威科技(300007)产业园、荣电集团智能科技产业园、一川物流园、二砂文创园等，涵盖工业、文创、医疗、物流、科技等多种细分类型。

基础物业治理服务收入大增，长期逻辑显现

规模的快速增长最直观的体现就是收入和利润的增长，随着规模扩张的加快，当前悦生活的营收和净利的增长已经显现行情趋势股市新闻。

数据显示，2022年上半年公司四大业务中，物业治理服务收入约人民币2.243亿元，占总收入60.3%，较2021年同期增长38.0%；非业主增值服务收入约7879.8万元，占总收入21.2%；社区增值服务收入约5922万元，占总收入15.9%；城市服务(H1722)收入约969.8万元，占总收入2.6%。

不难看出，在总收入坚持稳健的同时，悦生活的基础物业治理服务的占比在不断提升股市新闻。物业股作为长期投资的优先版块之一，其中一大原因就是其物业服务具有长续性，商业模式稳定。因此基础物业治理服务收入与占比均不断提升的公司，将会是销售市场青睐的对象。

从利润增速看来，2022年上半年，悦生活净利润达到5669.3万元，同比增长3.5%股市新闻。同样从各分部业务的数据看来，可以看到其物业治理服务2022年上半年的毛利为5228.2万元，同比上升47.5%。由此可见公司不断加强基础物业服务的盈利能力，夯实了长期可延续进展能力，再次验证了物业股长期投资的逻辑。

从毛利率和净利率看来，物管企业的一大投资逻辑就是其作为长期标的的稳定性，因而毛利率及净利率的稳定性和确定性尤为关键。

悦生活当前的净利率为15.2%，较去年同期增长1.4个百分点，净利率维持稳定股市新闻。报告期内毛利率为28.4%，小幅上升0.1个百分点，其中物业治理服务的毛利率为23.3%，较去年上升1.5个百分点。

可以看到，稳定的基础物管服务利润率，一方面说明公司此项业务已经非常成熟，其后续的增长更多来源于规模扩张，这一点结合前文所述的规模增长，更能看出公司的长期潜力；另一方面由于基础物管服务是价值周期较长的业务，因此，基础物管服务利润率的稳定是公司长期价值的保证。

综合而言，物业治理服务作为悦生活的基础盘和压舱石，同时还是公司延续进展的关键促进因素股市新闻。公司凭借多年磨炼的品牌、人才治理模式、资金及客户资源等原始，不断引入先进的物业治理理念，使公司能延续引领行业。

潜在企业形态升级，寻求增长新空间

在明确了公司核心业务的长期价值之后，人们进一步探讨公司存有的潜在企业形态升级股市新闻。从长期看来，物管企业为了更好地实现自身价值的增长，一方面可以拓展多元服务，以提升公司的盈利范围和空间，一方面也可以通过科技赋能，提升治理效率和水平，解放人力用于更有“温度”的服务。

聚焦到悦生活看来，公司的城市服务(H1722)业务在2022年上半年录得收入969.8万元。值得注意的是，去年同期时，公司此业务尚未取得收入，在短短一年时间里，悦生活成功扩展此业务，再次证明其优秀的成长属性。

目前公司的城市服务(H1722)业务涵盖了轨道交通、城市环卫等类型，在管项目包含郑州地铁一号线、城郊铁路一期二期、周口扶沟环卫项目等股市新闻。随着城市服务(H1722)业务的构建完成，公司已经形成了以“悦生活”(住宅物业)、“悦商管”(非住宅物业)及“悦城服”(城市服务(H1722))为核心的产业版块布局。

在企业形态升级的过程中，进一步关心到悦生活在科技化和智慧化方面的布局。在保障社区基础服务上，悦生活建设了全新的物业治理平台，通过聚合呼唤中心、康云优家小程序、APP与服务工单中心的全方位贯穿，实现更加便利快速地响应客户各类诉求，自上线以来，平台月均受理服务恳求工单10余万件，服务响应及时率高达99%，完工及时率高达98%。

可以说，悦生活已经依托其智慧科技平台，成功迈入了物业企业科技治理的新阶段，挣脱了传统需要大量人力的治理模式股市新闻。

此外，在科技生态平台下，悦生活还能够充分发掘并满足客户生活需求，包含智慧养老、托幼服务、社区电商、智慧停车等等。通过依托物联网、人工智能(161631)等前沿应用进行场景寻求，悦生活形成了新的业绩增长曲线。

小结

从行业全局看来，物业治理赛道的成长确实定性也正是基于规模的扩张与对多元服务销售市场的开拓，如若聚焦到物管企业自身，其核心物业服务的稳健增长，构建的专业基础和协同生态，将更能体现核心竞争力以及企业间差异性机会股市新闻。

以此看来悦生活，公司核心的物业治理服务业务始终维持稳健增长，合约建筑面积和在管建筑面积维持稳健且高速的增长势头，很好地契合了物业股长期投资的逻辑。在业绩公布后，公司在行业中的成长性及核心竞争优势得到确认，可延续的增长及盈利能力对投资者具备吸引，估值可看高一线。

股票啦网 www.gupiaola.com