股票啦 2021年11月07日报道：累计销售均价坚持高位

2021-11-07天风证券(601162)股份有限公司陈天诚对万科A进行钻研并公布了钻研报告《10月经营公告评价：单月销售降幅延续收窄股市要闻关注，拿地权益比例坚持高位》，本报告对万科A给出买入评级，当前股价为17.82元。

万科A(000002)

事件：公司公布2021年10月经营情况公告，10月单月实现销售面积258.1万平方米股市要闻关注，合同销售金额419.5亿元；同比分别下降29.48%、19.81%，较上月分别提升9.01、13.99pct。2021年1-10月累计实现合同销售面积3,204.5万平方米，累计销售金额5,210.7亿元；同比分别下降11.74%、4.4%，较上月分别下降1.99、1.6pct。

单月销售降幅延续收窄，累计销售均价坚持高位

公司2021年10月单月销售金额419.5亿元，同比去年同期下降19.81%，较9月降幅收窄13.99pct；销售面积258.1万平方米，同比去年同期降低29.48%，较9月降幅收窄9.01pct；销售均价为16253元/平方米，去年10月单月销售均价为14292元/平方米，同比增长13.72%股市要闻关注，环比今年9月销售均价15824元/平方米略上升2.71%。公司2021年1-10月累计销售金额5,210.7亿元，同比去年1-10月降低4.4%；销售面积3204.5万平方米，同比去年同期下降11.74%；1-10月累计销售均价为16261元/平方米，较去年1-10月累计销售均价15012元/平方米同比增长8.32%，较1-9月销售均价16262元/平方米环比基础维持一致。公司单月销售同比下降但降幅已连续两月收窄，单月销售均价同比增长显著。1-10月累计销售面积降幅较销售金额降幅更大，累计销售均价坚持高位。考虑到将来现行政策有望边际放松，购房需求有望得到释放，销售或呈回暖行情趋势，全年销售业绩可期。

拿地以华中、西北区域主导，补货均在二线城市

公司2021年10月新增6个地块，从区域分布看，华东：华中：华南：西北=3：1：1：1，单月拿地数量对比前9个月有所减少，拿地相对慎重；从城市能级看，补货全体在二线城市，坚持在高能级城市的补货力度；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为2：4。10月新增项目总占地面积为115.4万平方米股市要闻关注，新增计容建面307.7万平方米，其中华东、华中、华南、西北等区域的新增建面占比分别为13.39%、33.93%、14.36%、38.32%，华中、西北区域占较为高；新增计容建面全体在二线城市，该比例与上月维持一致，高能级城市拿地坚持高位；10月权益地价为112.08亿元，总地价为125.12亿元，相应的权益比例为89.58%，权益比例较上月82.73%有所提升；10月权益规划建面232.9万平方米，相应的权益比例为75.69%，较上月的75.82%的权益比例变化不大，坚持合作拿地高权益比例。总体看来，补货数量虽有减少，但新增权益建面环比增幅突出。

拿地力度有所下降，单月新增楼面价较低

2021年10月公司拿地力度为29.8%，与上月35.1%相比有所下降，去年10月拿地力度为33.1%，今年较去年同期拿地力度下降3.3pct，拿地力度略有下降。从楼面价看股市要闻关注，2021年10月新增项目楼面价为4063元/平方米，较上月6677元/平方米降低39%，较去年同期8871元/平方米下降较多，关键与10月当月中西部地区拿地多，当地城市土地价格较低有关。10月的地售比为25.00%，1-10月地售比为40.73%，与去年前10月的44.20%和今年前9月的42.76%相比，基础坚持稳定。今年2月以来累计地售比维持在40%以上，表明公司补货区域和销售区域基础维持一致。

投资意见：由于去年基数较高，以及最近行业风险事件频出，公司单月销售略受波及，考虑到公司龙头地位、稳健经营的战略以及地产现行政策有望边际放松，公司全年销售业绩可期。人们估计公司21-23年归母净利润分别为440.90、472.08、516.29亿元，对应EPS为3.79、4.06、4.44元，对应PE为4.70X、4.39X、4.01X，坚持“买入”评级。

风险提醒：房屋价格暴跌、销售不及预测、宏观经济发展波动

该股最近90天内共有24家机构给出评级，买入评级22家股市要闻关注，增持评级2家；过去90天内机构目的均价为29.73；证券之星估值预测工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。

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