股票啦 2020年07月22日报道：中期净利预增，新城悦服务(01755)距离“十倍股”还有多远?

近两年，港股物业版块次新股，特别是背靠关联房地产(512200)企业的股票，在指数结构性行情中，却摆脱了穿越牛熊的气质。

股票啦网观看到，于2018年11月上市的新城悦服务(01755)，在上市不到两年的时间里，股价涨了数倍。截至2020年7月21日收盘报价25.45港元，是其发行价格2.9港元的8.78倍，上市公司资讯是受之无愧的牛股。仅今年7月份以来，股价已经上涨了27.9%。

不过7月19日，新城悦服务公布了一份中期业绩预增公告，估计上半年归母净利润同比上涨不少于50%，20日股价却隐藏了突出分歧。早上高开走强后迅速冲高上涨幅度超过6%，不过立刻直线回落，下滑达到-2.8%，全天水下波动之后，尾盘才收红，截至收盘涨0.81%。

这种行情一方面是受到指数行情影响，另一方面也可以看出投资者的态度可能隐藏了分歧，新城悦的业绩能支撑多大的市值?其何时才能实现十倍股目的呢?

行情来源：智通财经

背靠新城控股(601155)，上市公司资讯业绩长期高速成长

新城物业成立于1996年，也即新城悦服务的前身，从事物业基础服务。之后业务不断丰富，于2018年11月在香港证券交易所主板上市，其关联地产公司是A股上市的新城控股(601155)集团。目前新城悦服务业务关键位于长三角，同时西部地区和华北地区业务也在渐渐拓展。

同多数物管公司一样，新城悦服务的业务关键分为两块，即物业治理服务和增值服务。物业治理服务为基础物业服务，增值服务又细分为三个部分开发商增值服务、社区增值服务和智慧园区服务。

增值服务是近些年渐渐进展和完善起来的业务，上市公司资讯可是普遍而言物管公司的收入大头依然来自物业治理服务，不过增值服务的收入增速却更快。

股票啦网观看到，截至2019年，新城悦服务的总收入20.2亿元，较2015年的4亿元年复合增长50%，其中物业治理服务收入8.49亿元，增值服务收入11.75亿元，占比分别为41.9%和58.1%，这还是增值服务收入占比首次超过物业治理服务。在此之前，增值服务收入占比一般在40%左右。

除了收入的高增长，在稳定的毛利率之下，新城悦的毛利润实现了同步高速成长。2015年至2019年，新城悦服务的综合毛利率从25.1%增至29.6%，其中增值服务毛利率30.4%，物业治理服务毛利率28.5%。股票啦网观看到，增值服务的毛利率一般突出高于物业治理服务，上市公司资讯一般在35%左右，不过2019财年因为新增项目问题，增值服务毛利率有所下滑。可是综合毛利率则稳定增长。

2015年至2019年，新城悦的毛利润从1亿元增至6亿元，年复合增长56.3%，高于收入增速，其关键原因便是物业治理服务业务稳定增长的基础之上，增值业务高速增长带动。

而同时期内，销售花费与治理花费操纵良好，花费率逐年下跌，2019年为12.1%，这是公司在管面积不断增加之后规模化效应的体现。得益于此，其营业利润率和净利率不断走高，2015年至2019年，盈利利润率从10.2%增至18.5%，净利率从5.76%增加至14.91%，上市公司资讯净利率基础涨至原来的3倍，2019年公司ROE达到30.52%，回报率非常具有吸引力。

2020年净利增速或难复制过往

从上述数据不难看出，新城悦服务扎实的基础面是毋庸置疑的，这意味着公司站在了一个相对较高的起点，上市公司资讯从这个起点再看此次的业绩预告，其质地如何呢?

公告显示，今年上半年归母净利润估计增长不少于50%，去年同期1.17亿元，则2020H1净利润不少于1.76亿元。其增长的关键原因是(1)集团在管面积增加;(2)完成成都城悦时代物业服务有限公司(成都城悦)61.5%股权;(3)增值服务收入上升，特别是社区增值服务及智慧园区服务。

在管面积增加是业绩增长的关键驱动力之一。股票啦网观看到，截至2019年末，新城悦服务在管面积约6000万平方米，合约面积1.53亿平方米，在管面积中约28.9%来自第三方，其余则来自关联公司新城控股(601155)。从项目结构化数据可以看到，一是公司在中短期的业绩潜力较高，二是第三方在管面积占比提升还是公司竞争力提升的体现。

其它5月份公司以1.05亿元对价，完成对成都城悦项目收购，按照股权占比对应1.7亿元估值。据熟悉，成都城悦提供住宅、商业、写字楼、产业园区等综合性物管服务，截至2018年底，在管面积522万平方，2019年公司收入2.17亿元，上市公司资讯净利润0.16亿元。从治理规模和收入规模看，大概是收购前新城悦体量的10%，可是其净利率突出低于新城悦。

此外公司增值业务部分收入提升，而这部分的毛利率是高于物业治理业务部分的，因此也可以提升公司的净利润和净利率的提升。

假如以净利润数据反推，也大致可以了解新城悦上半年业绩表现尚可，可是其股价波动的原因可能正是因为站在了高位上。股票啦网观看到，2019年中期其归母净利润同比增长115%，年度净利润方面，2018年和2019年度净利润同比增速分别为 105%和88%，对比之下，今年上半年50%的增速实在回调了不少。

当然，公共卫生事件的影响不可忽视，即便是物管服务这种影响相对而言较小的行业，上市公司资讯长远看这种影响也只是降低了短期利润，不过这肯定程度上令2020年的净利润复制过去几个财报期的高增长难度加大。

而事实上，新城悦服务目前的二级销售市场表现也已经赋予了这份业绩相当大的肯定，毕竟据股票啦网观看，当前港股物管服务版块平均市盈率约50倍，市净率约9.86倍，而按照预测净利润截至7月21日新城悦服务的PE(TTM)为60倍，市净率达到了20.2倍，即便是考虑到肯定的溢价，当前的估值也已经处在高位水平。

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