股票啦 www.gupiaola.com 2020年07月20日报道：奥园收购京汉收官 拉开地产收并购升级大幕

目前，在行业增速放缓之下，规模房企竞争加剧，行业聚合度将再次走高。针对50强之后的房企而言，竞争优势已不再突出。

近日，在宣布收购京汉股份(000615)三个月之后，千亿房企奥园就火速重组京汉董事会，股票上市公司快报5名奥园背景的高管加入，京汉这家河北开发商，正式成为广东奥园旗下成员企业。

收并购能让企业实现跨过式增长，此前万科收购浙江南都、融创收购万达文旅，都让他们实现了规模的跃升。年初，奥园定下了今年销售增长12%的目的，而通过此次收购,可以进一步丰富土地储备,更快实现目的。

值得关心的是，奥园收购京汉，是今年以来房地产(512200)行业第一宗公司层面的股权收购案，近年席卷地产行业的收并购潮正在升级，已经从项目收购扩展至股权并购，估计接下来还会发生不少此类案例，如泰禾正在寻觅战略股东，创始人黄其森乃至情愿让出操纵权。

行业兼并整合的大势之下，不少中小型房企马上易主，股票上市公司快报行业座次将发生巨变，乃至很多知名的房地产(512200)品牌、名噪一时的行业大佬，都会慢慢消逝于地产江湖。

三个月高效收购

7月15日，奥园收购京汉的征程迎来新节点，京汉在深圳举行了2020年第三次临时股东大会，新的董监高治理团队诞生。

其中有6名高管来自奥园系。京汉新任董事长马军兼任奥园集团履行董事、营运总裁、奥园地产集团总裁。京汉新董事陈勇、郭士国仍在奥园集团担任副总裁。新董事、总裁申司昀，股票上市公司快报新任董秘蒋南、新任财务总监林斌则刚从奥园离职。

值得一提的是，京汉新一届独立董事中，隐藏一位地产名将——曲咏海。他曾在央企中海地产集团工作22年；之后离开中海创业，现任深圳大海智地房产开发运营治理有限公司董事长。

从宣布股权收购到新治理团队接棒，奥园仅用时三个月。这离不开奥园紧凑而清楚的收购流程规划，将战线大大缩短。

4月7日，奥园收购京汉迈出关键一步，股票上市公司快报签署《股份收购框架协议》并将5000万元诚意金汇入共管账户；5月19日正式签署了股权转让协议，京汉把2.29亿股、29.302％股权转让给奥园，转让价款11.60亿元。

这是一场承债式收购，针对京汉所背负的债务，奥园以转让价款中的7.19亿元相抵销。

双方的交割和付款流程有两个关键步骤。首先，奥园收购京汉的债权（股份质押形式），办理股权解押，共用1亿现金+7.19亿债务抵销，完成第一期的股份转让价款支付。

6月24日，京汉被质押股份全体解押，股票上市公司快报29.302%股份划至奥园名下，奥园正式成为京汉第一大股东、实际操纵人。

第二个关键节点是，按照协议，奥园在7月15日后3个工作日内，将剩余转让款扣减诚意金后的余额（粗算2.91亿元）支付至京汉账户，诚意金将解付至奥园账户。据京汉内部人士确认，各笔款项支付都按收购协议的约定进行。

此外，奥园还将为京汉提供5亿元的流动性支持。7月15日的京汉股东大会，审议通过了有关借款协议。奥园将向京汉提供累计总额不超过5亿元、期限不超过12个月的借款。京汉将以实际借款金额为基数，按照年利率8%支付借款利息。

这样，股票上市公司快报实际用时不足两个月，奥园便完成了对京汉的股权交割和治理团队改选。

“钱货两讫”后，2020年房地产(512200)行业首宗股权并购案尘埃落定，让原本就不平静的地产江湖翻出更多浪花。

奥园加快奔跑

收购京汉是首次迈入千亿俱乐部后，股票上市公司快报奥园的第一个大动作。

奥园是近年来进展迅猛的房地产(512200)公司之一。2019年，奥园总体销售额达1330.6亿元，首次进入千亿俱乐部；2016年至2019年，奥园地产销售年复合增长率达66%，高于行业平均水平。

收购京汉，会给奥园提供丰厚的土储，让其进入原本相对薄弱的华北销售市场，而且相比招拍挂净地成本也更低。

财报显示，京汉股份(000615)土地储备总建筑面积约123.7万平方米、货值约100多亿元。华创证券认为，股票上市公司快报收购京汉有利于奥园扩储，实现区域深耕，提高销售市场份额。

一个可参考的案例是，2017年，融创“世纪并购”万达13个文旅项目，增加了可售货值6500亿元。从2017年开端，融创进入行业四强，并维持至今。

在愈加激烈的销售市场中，头部房企、千亿房企都在试图通过收并购来扩大销售市场份额，截至去年底，销售市场中共有34家千亿房企，正在寻求快速突围，下一次必定是冲击2000亿。

针对奥园这样的后起之秀而言，这样的收购动作意义更为重大。招银国际表达，股票上市公司快报收购京汉利好奥园完成销售目的；另一家深圳券商认为，奥园将加快在全国销售市场、特别华北的布局，加快奔向两千亿。

针对京汉来说，成为奥园旗下企业后，将迎来新的进展阶段。作为河北本地头部开发商，谈及京汉股份(000615)的“雄安基因”时，新任治理层表达，京汉看好京津冀都市圈特别是雄安新区、环北京地区将来进展。

京汉总裁申司昀介绍，房地产(512200)开发是公司的主营业务，将来将再次坚持这一方向。“下半年京汉重心将放在盘活资产、追赶业绩上，之后在此基础上再做出2-3年的长期战略规划。”

至此，京汉的奥园时代已经开启，股票上市公司快报创始人田汉退出了京汉治理层，但仍然持股8.28%，位列第二大股东。

股权并购潮来袭

一个是新晋千亿房企，一个是河北知名开发商，奥园收购京汉，标的金额虽然不大，却是房地产(512200)今年首宗公司层面的股权并购。

在30多年的房地产(512200)历史上，股权收购并非很多，特别是发生在上市公司之间的股权收购。十多年前，万科收购南都，股票上市公司快报曾创下房地产(512200)股权收购之最，此后多年间，房地产(512200)销售市场进入高速进展的黄金期，鲜有大公司之间的并购。

最近几年来，较为知名的房地产(512200)股权并购案例有，中交集团以约60.13亿港元收购绿城24.29%股份，恒大收购嘉凯城(000918)成控股股东，平安通过两次收购拿下华夏美好(600340)25.25%股份。

还有马上要发生的一桩案例是泰禾引进战略投资者，虽然还没有确定最终的接盘方，但如若成行，这估计是今年最大的房地产(512200)股权并购案。

这样的案例可能会愈来愈多。2020年以来，行业下滑叠加疫情影响，中小房企生活困难，股票上市公司快报资金富余的房企都在择机并购，融创、万科、中海等巨头都积极投身其中，行业饕餮盛宴开席。

3月份的业绩会上，融创董事局主席孙宏斌表达：“人们推断2020年将是洗牌年，今年并购的机会远远超过以往任何一年。”

恒大总裁夏海钧早已经嗅到行业风向的转变，2019年便表达，销售销售市场的“大饼”已定，将来的销售市场将是存量残杀，大企业的扩张更多通过中小企业被兼并收购实现。

这两年的“并购达人”、世茂集团董事局副主席许世坛则认为，股票上市公司快报今后的房地产(512200)将进入“大鱼吃大鱼”的时代。

全国房地产(512200)商会联盟履行主席顾云昌估计，百强房企将成为股权收购的理想标的。“地产行业的股权收购将更多聚合在高杠杆、资金链紧张的中型房企上，针对债权、法律纠纷复杂的小型房企的收购会减少。前20强、前50强大型房企将对收购有肯定知名度、土地储备的百强房企积极性更高。”

亿翰智库也认为，目前，在行业增速放缓之下，规模房企竞争加剧，行业聚合度将再次走高。针对50强之后的房企而言，竞争优势已不再突出。

在这种行情趋势下，房地产(512200)行业的聚合度将进一步提升。去年，作为房企的并购王者，孙宏斌率领融创中国(01918)权益销售进入前三，股票上市公司快报而掉队多年的世茂以大举收并购成为黑马，反超龙湖，挺进前十。

据克而瑞统计，TOP20、TOP50房企的权益销售金额聚合度，已经分别从2016年的20.82%、39.71%提升至2019年的29.91%、43.47%。

金地董事长凌克表达，现在中国前20名的开发商，占有全国的销售市场份额大致是25%-30%；但对媲美国前20名的开发商，这个比例则是65%。这意味着，中国TOP20房企还有35个百分点之多的提升空间。

万科一位高管对记者表达，从美国销售市场的经验看来，股票上市公司快报单个开发商占有的销售市场份额上限约6％，但中国销售市场很可能突破这个数字。

在夏海钧看来，三年以后，中国TOP10房企可能会占到全体销售额的40%。TOP3巨头更是将独占20%（即3万亿元），这意味着，前三巨头的销售市场占有率将靠近7%，他们可能率将在万科、恒大、碧桂园(02007)、融创之间产生。

（作者：张晓玲,曹安浔 编辑：徐旭）

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