股票啦 www.gupiaola.com 2020年06月30日报道：新股评级 | 金科服务：会成为下一个物业黑马吗？

新股评级 |金科服务综合评分：7分

关于金科服务行业：物业治理／房地产(512200)

金科从2015年开端连续六年都是西南地区排名第一的物业公司，目前在行业内排名第十位。金科服务目前国内的在管项目有754个。截止到2019年年末，上市公司要闻公司在管面积2.49亿平米，。

公司是金科股份(000656)旗下的控股子公司，凭借母公司的资源优势近几年增长迅速，现在上市融资不仅可以降低母公司的负债压迫，同时还能利用资金优势实现对外扩张。

亮点

1、大型物业公司在销售市场中是稀缺标的，金科物业在管面积破亿，上市公司要闻达到2.49亿平米，有肯定规模优势。

2、同时公司也有收并购的能力，通过汲取控股其他公司来实现增长，IPO融资后更是提供了资金供给。

风险点

1、受新冠疫情影响，上市公司要闻母公司世茂地产竣工面积不及预测。

2、收并购过程中可能导致的商誉减值的风险。

世茂服务新股评级详解：

一、行业前景（占比10%） 8分

物业治理行业现在处于行业进展初期，TOP10的市占率是10%左右，还相当分散。除了关联方竣工交付带来的业绩增长，上市公司要闻行业的收并购过程也在加快当中，聚合度提升较快。

金科服务的关联母公司体量虽然不大，但近几年在外省扩张的优势突出，同时西南地区没有知名地产商，销售市场竞争有利于本地的房企。公司在整个西南地区有较高的知名度，在项目猎取上有先发优势。

二、销售市场地位（占比20%） 8分

物业治理行业的布局相当分散，CR10不足10%，有关联母公司的物业公司优势比较突出，近几年金科股份(000656)的销售业绩增速坚持在30%左右，上市公司要闻为金科服务的增长提供了确定性，同时因为物业服务的利润率比房企高，所以利润增速还会加快。

金科服务的在管面积行业内排名靠前，与碧桂园(02007)服务，保利物业对比，公司的体量稍小，在行业内排名第10名。

三、成长潜力（占比30%） 7分

金科服务收入由2017年的10.47亿元增至2019年的23.27亿元，上市公司要闻复合年增长率约为49.1%；净利润由2017年的1.13亿元增至2019年的3.74亿元，复合年增长率约为81.5%

公司的收入来源包含四个部分：物业治理服务，非业主增值服务，小区增值服务，智慧科技服务。其中物业治理服务是关键营收来源，2017年营收占比72.7%，2019年占比62.9%，展现出下降行情趋势。

与之对应的是，非业主增值服务和小区增值服务，前者占比有2017年的19.4%提高到25.6%，上市公司要闻后者由占比7.3%攀升到10.3%，成为物业治理收入之外的第二大盈利增长点。

四、公司治理（占比10%） 7分

目前公司还没有披露相关的股权结构信息，上市公司要闻目前可以肯定的是金科服务从金科股份(000656)里面剥离出来上市的，关联方母公司的控股比例会很高。

母公司拥有控股权的优势在于：子公司金科服务从事的主营业务也和房地产(512200)业务相关，方便竣工楼盘的交付和交接工作，有利于提升公司的经营治理效率。

五、财务质量（占比30%） 6分

金科服务2017年的净利润率是10.8%，上市公司要闻2019年是16.1%，提升比较突出。关键還是在管面积的提升带来了规模盈利的增长。

轻资产运营的公司现金流一般都较为好，物业公司还是一样，同时这类企业的投入成本不高，利润率会很高。母公司金科股份(000656)近三年的资产负债率分别是85.8%，83.6%和83.8%，位于较高水平，上市融资有利于降低母公司的负债率，同时也可以为收并购项目提供资本金。

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