股票啦 www.gupiaola.com 2020年06月20日报道：年内十余家或拟赴港IPO 物管企业上市众生相

李梦琪 本报记者 张玉 上海报道

遭李荣浩怒怼“训你跟训孙子的口气一模一样”， 物业话题一度在近日登上热搜。事实上，作为刚性居住需求的体现，近年来，住宅物业正试图通过上市在资本销售市场分一杯羹。

据不良好统计，开年至今，已有3家物业服务企业在港成功上市。从递表情况看来股市要闻关注，有7家物业服务企业成功递表，正在等候上市。此外，荣盛进展(002146)、世茂房地产(00813)、金科股份(000656)、阳光城(000671)、禹洲地产(01628)、越秀地产(00123)、合景泰富(01813)、佳源国际(H1555)、华润置地(01109)、朗诗地产、深圳控股(00604)等11家企业也纷纷传出拟分拆物业版块赴港上市的消息。

房企积极分拆物业版块上市背后，关于物管企业“寄生”和“输血”关联地产母公司的话题一度引发热议。而在靠收并购扩大江湖地位的同时，如何增强自身外拓和可延续进展能力也成为这些企业上市后不得不思考的问题。

针对赴港上市相关问题，6月17～18日，《中国经营报(博客,微博)》记者先后致电致函正荣服务、弘阳服务、宋都服务、禹洲地产(01628)（01628.HK）等多家企业进行采访。多数企业回应记者表达，目前处于静默期，不方便作出回复。

资本魔方

6月17日，金融街(000402)物业股份有限公司通过香港证券交易所聆讯。另据销售市场消息，弘阳服务集团将于近日寻求通过香港IPO上市许可股市要闻关注，目的集资7000万至8000万美元。此外，正荣地产旗下物业公司正荣服务也传出将于近日寻求上市聆讯，计划募集资金约1.5亿美元。

与此同时，在今年的线上业绩会上，禹洲集团创始人、董事局主席林龙安针对此前拟分拆的物业版块给出了相对清楚的上市时间表。林龙安透露，物业力争今年年底前分拆上市，最晚明年一季度。其中，他们将会把商业轻资产部分和物业的新家园模式来对接，而重资产部分则需2～3年的规划。

今年1月24日向香港证券交易所递表的宋都服务依然在等候阶段，而动作较快的建业集团，旗下物业公司建业新生活（09983.HK）已于5月15日在香港证券交易所挂牌上市。

根据中国指数钻研院数据显示，截至2020年2月29日，有1家物业治理公司在上海证券交易所上市，2家物业治理公司在深圳证券交易所上市，42家物业治理公司在全国中小企业股份转让系统上市及21家物业治理公司在香港证券交易所上市。

房企热衷于分拆物业上市的背后股市要闻关注，是行业与资本销售市场环境变化所带来的“资本魔方”。

据克而瑞数据统计，2019年物业股年内平均上涨幅度达到56%。截至6月16日收盘，22家主营业务在内地的香港证券交易所上市物业公司年内股价平均上涨52.69%，只有4家隐藏下挫。同期，恒生指数下滑为13.64%。

从销售市场估值看来，当前物业版块的市盈率普遍在30～50倍之间，招商积余乃至高达115倍。

“相较于房地产(512200)开发企业，物业服务企业拥有轻资产运营、高收缴率与续约率、将来两年高确定性营业收入增长以及稳定且延续的现金流等特点，使得物业服务企业可以维持稳定健康的进展，这是受到资本青睐的重大原因。”中指钻研院常务副院长黄瑜向记者表达。

物业企业在资本销售市场进展延续升温，很多物业公司市值乃至跑赢母公司。同花顺(300033)数据显示，截至6月18日下午股市要闻关注，绿城服务(02869)总市值达到309.47亿元，高于其关联房企绿城中国(03900)204.25亿元的市值；雅生活同样以554.67亿元的总市值，超越母公司雅居乐的368.59亿元。

“资本销售市场对物业行业估测并未过高。”黄瑜认为物业服务企业的高估值是有迹可循，“一直以来，资本销售市场对规模大、增长快、有进展潜力的企业偏爱有加。而已上市企业和预备上市企业中，多数都是在行业内具有肯定综合实力地位或者在细分领域销售市场占据领军优势的物业服务企业。”

双向依靠？

物业公司扎堆上市的背后，记者梳理发觉，多家物业企业都存有主营业务高度依靠母公司的现象。

根据招股书信息，弘阳服务高度依靠母公司进行业务进展，2017～2018年及截至2019年12月31日股市要闻关注，弘阳地产集团所开发物业分别占弘阳物业的在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%，弘阳服务超六成业务来自母公司弘阳地产。

今年1月在香港证券交易所递表申请上市的宋都物业亦是如此。招股书显示，2017～2018年及2019年前9个月，由宋都股份(600077)集团独立或合作开发的物业服务收益占宋都服务总物业服务收益的比重分别为98.19%、96.62%及93.46%。

从区域布局看来，宋都服务的业务布局也依然以母公司宋都股份(600077)的大本营浙江主导。招股书显示，上述报告期内，宋都服务在浙江省的在管物业产生的收益分别占物业治理服务总收益约82.0%、82.8%及84.2%。

对此，CIC灼识咨询履行董事朱悦表达：“背靠母集团开发商的物管企业普遍具备强劲的在管规模实力，母集团为其提供了稳定的在管面积和新增治理面积，意味着物管企业收入可延续性得到肯定程度的保障。”

值得一提的是股市要闻关注，除了依靠母公司可提供的资源外，物管企业和关联地产公司之间的资金流向问题也引起颇多关心。

根据招股书显示，正荣服务曾以将来年度收取若干在管物业治理费的权益以及正荣服务100%股份做抵押，向第三方信托公司质押融资5亿元，利率为9.0%至14.0%。在获得该款项之后，正荣服务又将全体款项垫付给关联方正荣集团，而正荣集团已悉数偿还截至最终实际可行日期的未偿还款项。

而据相关媒体报道，2018年5月18日，时代中国曾抵押物业时代邻里为母公司时代中国“输血”。

在上海中原地产预测师卢文曦看来，物业公司上市是行情趋势，一方面物业能够通过融资获得更多资金支持；另一方面物业公司反过来还可以向母公司输血。他直言，当下很多地产公司拆分出物业版块上市正是为了增加融资通道。

“由于物业公司属于服务性行业，非重资产运营，输血融资给母公司风险并没有人们想象中那么大。”卢文曦进一步预测道， “很多物业公司是依靠母公司开发的楼盘股市要闻关注，外面拓展的能力非特殊强的，假如母公司足够大，有足够多的项目也不用太过害怕。”

洗牌加剧

资本向好之下，物管行业的整合正在加快，行业内马太效应愈显。中指院日前公布2020年中国物业服务百强企业钻研成果显示，仅2019年，TOP10物业企业治理面积均值达2.21亿平方米，为TOP100企业均值的5.16倍。

黄瑜告知记者，在物业治理行业聚合度进一步提升的背景下，收并购仍然是物业服务企业扩规模的重大手段。

据相关媒体报道股市要闻关注，已经递表的正荣服务上市计划集资的11.7亿港元，将用于进行战略投资和收购、进一步进展战略合作同伴关系、信息治理系统和服务软件、以及用作营运资金。

此外，6月10日，绿城服务(02869)公布公告显示，完成根据一般授权配售新股份，所得款项净额2693万元，用于将来潜在的并购、战略投资、营运资金。

“2019年是百强企业的并购大年。”黄瑜指出，2019年内发生70余起并购事件，其中，百强TOP30企业并购案数量占百强企业并购总量的近七成。物业服务企业通过上市，拥有更加充分的现金流，为提高企业销售市场占有率和竞争力，在将来进展中占据一席之地，会根据公司自身最新的战略进展规划调整募集资金的用途。

靠收并购扩大江湖地位的同时，如何增强自身造血能力和进展潜力更是寻求上市的物管企业应该思考的问题。

招股书显示，从收入构成上看来，物业治理服务是弘阳服务目前关键的收入来源股市要闻关注，2017～2019年，弘阳服务来自物业治理服务的收入分别为2.23亿元、2.8亿元及3.55亿元，占总收入的比重分别为86.7%、80.2%和70.5%。

“物业服务企业提升可延续进展能力需要做好以下几点：一是增强企业销售市场化拓展能力，深耕已有的区域销售市场，以点带面，形成规模效应；二是增强多业态治理能力，寻求住宅业态和非住宅业态均衡进展，提高企业综合治理能力；三是立足业主需求，积极开展增值服务业务，扩容企业盈利空间；四是做好成本管控，通过组织架构变革、智能化应用、标准化建设等措施减低企业运营治理成本，实现降本增效。”黄瑜意见道。

不过，值得一提的是，虽然IPO潮兴起，仍然有企业挑选按兵不动。今年3月的2019年度业绩推介会上，万科董事会主席郁亮表达，万科物业临时没有上市计划，而且在将来很长一段时间内都不会上市，等到大家都认可万科物业“城市服务(H1722)商”的身份时，万科物业才会考虑上市。

针对上市与否的问题，黄瑜告知记者，目前物业服务公司分成了两个“派别”，一方是“坚定上市派”，而另一方是“暂不上市派”。

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