股票啦 2020年06月13日报道：南国置业拟吸并电建地产 募资急解现金流之“渴”

本报记者 张家振 武汉报道

牵手6年后，南国置业(002305)股份有限公司(以下简称“南国置业(002305)”，002305.SZ)与控股股东中国电建(601669)地产集团有限公司(以下简称“电建地产”)迎来了总体合并的时刻。财经股市新闻

6月6日和6月8日，中国电力(02380)建设股份有限公司(以下简称“中国电建(601669)”，601669.SH)和南国置业(002305)先后公布公告，南国置业(002305)拟通过非公布发行股份及支付现金的方式对电建地产进行汲取合并，并募集配套资金。根据重大资产重组方案，南国置业(002305)将作为汲取合并方，电建地产为被汲取合并方，汲取合并完成后，电建地产将注销法人资格，南国置业(002305)作为存续主体。

据熟悉，作为房地产(512200)行业近年来少有的“子并母”案例，在完成重大资产重组后，电建地产将正式成为历史，最终并入南国置业(002305)实现旗下资产的总体上市。不过，背靠央企大树的南国置业(002305)，在依托合作项目实现了湖北省外拓展的同时，并没有带来经营业绩上的突出提升，正面临着“增收不增利”和现金流承压等难题。

针对重大资产重组事项进展，南国置业(002305)一位不愿具名的内部人士在接受《中国经营报(博客,微博)》记者的采访时表达，股东方还在进行内部的筹划、论证和决策，目前还没有明确的重组预案，估计停牌后10个工作日内有望最终确定。财经股市新闻

投靠央企大树

南国置业(002305)总部位于武汉，是一家以商业地产主导导的综合性物业开发企业。根据总体定位不同，公司商业地产版块已打造出南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇和泛悦坊4条成熟产品线，正在培养和打造第5条产品线“泛悦·城市奥特莱斯”。

南国置业(002305)与电建地产产生交集始于2012年。财经股市新闻当年12月20日，公司创始人、原大股东许晓明及兄弟许贤明与电建地产前身中国水电建设集团房地产(512200)有限公司(以下简称“水电地产”)签署股权转让协议书，后者合计持有南国置业(002305)29.75%的股份，成为公司第二大股东。此后的2014年5月9日，水电地产再度通过要约收购的方式坐实控股股东地位，通过公司及其一致行动人武汉新天地投资有限公司合计持有南国置业(002305)40.49%的股份。

此后，许晓明也步入了积极减持、套现离场的快车道。记者梳理发觉，其所持股份已从2012年的71.23%一路下滑到了今年的5.46%，仅今年前5月就减持近4%。

根据电建地产此前承诺，公司将利用自身资源和资本优势，积极促进南国置业(002305)业务的进展，并在可能与南国置业(002305)存有竞争的业务领域中隐藏新的业务进展机会时，赋予南国置业(002305)相应优先挑选权。

据熟悉，南国置业(002305)在投靠央企大树、正式成为电建地产旗下上市平台后，也进入了摆脱武汉、全国扩张的道路。财经股市新闻在商业地产方面，南国置业(002305)目前已形成以武汉为核心区域，成都、重庆、深圳、南京、北京、荆州和襄阳等城市多点布局的进展态势。

“电建地产成为公司控股股东，进一步提升了项目猎取能力、基础治理能力及资金实力。”南国置业(002305)在年报中曾多次表达，随着公司实际操纵人电建集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进，公司猎取重大交通节点特殊是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将延续提升。

经营业绩承压

根据战略规划，商业地产开发与运营是南国置业(002305)“一体两翼”进展模式的主体，还是公司进展的重点和核心竞争力所在。财经股市新闻所谓“一体两翼”进展模式，即南国置业(002305)坚持以商业地产开发与运营主导体，以地产金融和产业地产等新兴业务为两翼，紧紧围绕重点城市进行战略布局。

不过，从收入构成看来，南国置业(002305)摆脱武汉、全国扩张的效果并不突出。以2019年为例，南国置业(002305)共实现营业收入63.69亿元，同比增长57.99%，但来自武汉的营收占比高达94.85%，远高于2018年的46.78%。记者对比发觉，武汉营收占比再度走高和成都营收占比大幅下滑直接相关，成都营收占比已从2018年的43.58%大幅回落至2019年的3.45%。

自2014年电建地产成为控股股东后，南国置业(002305)依托电建集团等央企的资源和资金等优势，营业收入从2014年的26.47亿元一路上涨至2019年的63.69亿元，但净利润从2014年的4.91亿元骤降至2015年0.31亿元，此后连续3年一直徘徊在1亿元以内，分别为0.43亿元、0.57亿元、0.84亿元。2019年更是首次隐藏净利润亏损，亏损达3.55亿元。

针对2019年净利润亏损原因，南国置业(002305)在年报中称关键“受当期部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响”。财经股市新闻

进入2020年，受新冠肺炎疫情影响，南国置业(002305)的业绩亏损进一步加剧。根据2020年第一季度报告，南国置业(002305)实现营业收入0.81亿元，同比减少96.03%;归属于上市公司股东的净利润亏损1.53亿元，同比减少1615.90%。

南国置业(002305)方面表达，业绩关键变化的原因为自2020年1月底之后，公司的房地产(512200)开发项目停工，公司经营的商业项目大部分属于停业情况。

南国置业(002305)的现金流和负债情况也并不好。财经股市新闻2019年年报数据显示，受土地款支出增加影响，公司经营活动产生的现金流量净额为-20.30亿元，同比减少186.58%;受利息支出增长所致，同期财务花费则大幅增长291.56%。负债率也展现出逐年攀升的行情趋势。

“作为公司控股股东，电建地产一直为公司提供资金和资源支持。”南国置业(002305)方面表达，目前有一些针对疫情的融资快速通道，公司也在尝试各种创新融资方式，目前现金流充分。

寻梦轻资产输出

针对南国置业(002305)来说，商业项目开发运营需经历较为漫长的培养、成熟期，也为公司提升经营业绩和毛利率改善带来了不小的压迫。财经股市新闻

同时，公司毛利率也一直展现出下降行情趋势且在业内处于较低水平，物业出租及物业治理、酒店运营及其他两项业务成为毛利率下跌的关键连累。以2019年为例，公司物业出租及物业治理取得营业收入3.73亿元，营业成本则高达9.03亿元，毛利率为-142.28%;酒店运营及其他取得营业收入0.53亿元，营业收入为0.74亿元，毛利率为-39%。

“商业销售市场线上线下融合加快，竞争日趋激烈，创新层出不穷，公司商业经营面临着庞大的机会和挑战。”南国置业(002305)方面表达，随着消费升级和新零售变革，商业销售市场环境和形态正在被重塑，商业地产的进展逻辑也在转变，商业模式与产品的创新及迭代将成为企业的核心竞争力，公司将抓住消费升级的契机，通过不断创新谋求进展，全方位提升商业运营治理水平和竞争能力。

记者梳理发觉，受制于资金擎肘，南国置业(002305)在土地储备方面也略显保守。财经股市新闻2019年，公司通过股权并购和公布拍卖的方式，分别在武汉新洲阳逻、重庆沙坪坝大学城和深圳光明新区共摘得3幅住宅用地，土地总面积19.41万平方米，总计容建筑面积41.17万平方米;截至2019年末，公司累计土地储备总占地面积45.64万平方米，总建筑面积仅143.75万平方米，剩余可开发建筑面积67.81万平方米。

据熟悉，在融资困难的大行情趋势下，南国置业(002305)坚持“小股操盘、合作共赢”的投资理念，积极寻觅央企、地方国企及标杆企业等合作同伴，与武汉地产、重庆康田建立合作关系，大幅降低了自有资金比例，从而有效减轻了公司资金压迫。

在商业运营治理输出能力打造方面，南国置业(002305)正在进行模式复制和跨区域轻资产输出，以培养新的利润增长点。武汉华中小龟山文化金融公园即是公司轻资产输出的首个产业地产项目，并以此实现了对电建集团成员企业存量土地资源的整合利用。

“将来，公司将积极对接股东内部的产业地产项目，参与到前期定位、策划和后期运营治理，力争成为行业内具有竞争能力的产业地产运营商和服务商。财经股市新闻”南国置业(002305)方面表达，再次坚持重点打造轻资产运营模式的进展战略，利用上市公司平台优势，巩固和提升轻资产运营能力，加强对外输出力度。

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