股票啦网 www.gupiaola.com 今年 05月26日报导：

从分配利润上，中骏集团控投的极少数公司股东沒有得到相对的回报率，根据分紅和认购足以填补长期投资。

刊发新闻记者 杨现华／文

此前，厦门市首例百亿地快问世，拿到新项目的中标者疑是中骏集团控投（1966.HK）的“背心”，这个从厦门市迈向全国性的闽系房企已经勤奋向千亿最后的冲刺，就算承受厚重负债。

从2016年起，合同书市场销售彷徨在百亿左右的中骏集团控投刚开始跃上市场销售的快速道路，今年 的销售目标也是直取1000亿元。在拿地面上更显示信息出企业的攻击能力，其拿地额度持续翻番，乃至与市场销售经营规模差不多。

可是，市场销售经营规模的大幅度提高并沒有给中骏集团控投产生相对的现金流量提高。企业借款经营规模的大幅度提高就不奇怪了，尤其是美元债(501300)上涨幅度更加显著。但是，借款经营规模的提高不仅沒有使中骏集团控投的净负债率不断提升反倒降至底点。

客观事实确实这般？从极少数公司股东经营规模以及得到的收益看来或许并不是这样。值得一提的是，在中骏集团控投的关键新项目中，在新楼盘进到采摘期后，极少数公司股东依次撤出将股权拱手让出，中骏集团控投变成唯一的收益人。

拿地不手抽筋

就在没多久以前，厦门市问世了首例百亿地快。创立于今年 4月9日的上海市泰鸣貿易有限责任公司拿到厦门市有史以来首例百亿地王。土地拍卖前十几天才创立，显而易见是为本次拿地而刻意提前准备。

土地交易完毕后，尽管企业给予否定，但销售市场一致猜想身后是中骏集团控投。事实上，针对拿地，中骏集团控投这几年一直维持着积极主动的上进心。

房地产业(512200)制造行业一般是将市场销售资金回笼的50%-55%用以拿地，显著小于这一水准表明公司拿地相对性传统，高过这一水准则表明公司拿地相对性积极主动。中骏集团控投的拿地额度一度与合同书市场销售差不多，激进派水平可见一斑。

从合同书市场销售看来，2014年，中骏集团控投的市场销售经营规模初次提升百亿，2016年做到145.11亿人民币，尽管增长速度挺快但与以后仍没法对比。2016-今年，企业的合同书市场销售各自为235.24亿人民币、332.47亿人民币、513.58亿人民币和805.01亿人民币，年化收益率年复合增长率超出50%。

粮草先行，兵马未动，合同书市场销售持续增长的前提条件是企业冲盈的土地储备。年度报告显示信息，2016年和2017年，中骏集团控投以及合伙企业有着的土地储备整体规划总建筑面积略超900万平米，2017-今年，这一经营规模各自为1557万平方、2406万平方和3209万平方。在其中，企业今年的土地储备超出2017年的二倍之上。

土地储备的提高来源于增加拿地经营规模的提升。2016年，中骏集团控投增加整体规划总面积46.一万平米，农田成本费约为34.04亿人民币，与上一年拿地额度基础差不多；2016-今年增加地面上总建筑面积168万平方、645万平方、900万平米和980万平方，农田成本费各自为116亿人民币、321.67亿人民币、389.23亿人民币和477.25亿人民币。

2017年，中骏集团控投拿地额度基础做到合同书市场销售的50%，17年也是超出了100%，2019年和今年也基础在60%之上，拿地仍维持着较高的主动性。充分考虑市场销售资金回笼一般要小于合同书市场销售经营规模，假如用市场销售资金回笼考量这一比率总是高些。

中骏集团控投有关责任人对《证券市场周刊》新闻记者表明，企业从17年刚开始提高销售目标，加速拿地节奏感，除提升以合作模式开发设计新项目外，拿地资产关键来自于新项目资金回笼、别的自筹资金及在金融市场集资款；另外根据提升财产资金周转速率以操纵风险性于适合水准。

拿地等资产除开市场销售资金回笼，也有对外开放借款。中骏集团控投的债卷募资书显示信息，在市场销售经营规模翻番提高的另外，企业市场销售现钱注入并沒有随着变大，因此借款经营规模持续增长。

资金回笼成难点？

在早期的年度报告中，中骏集团控投针对企业的资金回笼状况拥有 详尽的详细介绍，并且企业也维持着出色的回款率。

2013-2017年，中骏集团控投的回款率各自约为82%、91%、102.4%和93%，回款率彻底能够 匹敌一线水龙头房地产企业。

可是从17年之后，这一出色指标值在中骏集团控投的年度报告中消退不见了。厦门市中骏集团有限责任公司（下称“厦门市中骏”）是中骏集团控投的间接性国有独资控股企业，是其进行房地产业(512200)开发设计业务流程的关键分公司，近些年其市场销售额度占中骏集团控投市场销售额度的比例在90%上下。

厦门市中骏的募资书显示信息，2016-2019年，其签订市场销售额度各自为212.三亿元、305.29亿人民币和464.28亿人民币，占来到中骏集团控投签订经营规模的90%之上。因而，厦门市中骏的签订和现金流量对中骏集团控投拥有 根本性的危害。

依据厦门市中骏年度报告，2017-今年，企业销售产品、提供劳务接到的现钱各自为171.06亿人民币、184.71亿人民币和263.49亿人民币，各自为当期合同书市场销售额度的51.45%、35.97%和32.73%。销售产品、提供劳务接到的现钱占合同书市场销售额度的比例明显降低，市场销售资金回笼进展有一定的变缓，加速市场销售资金回笼是企业当今遭遇的关键难题。

自然，中骏集团控投公布的是全口径的合同书市场销售额度并非利益额度，企业并沒有在年度报告中发布利益市场销售经营规模。依据第三方克而瑞的数据信息，今年，中骏集团控投的合同书市场销售为805.三亿元，与企业公布经营规模基本一致，利益市场销售435.六亿元，而17年和2019年的利益市场销售为301.两亿块和398.三亿元。

依照利益市场销售看来，企业销售产品、提供劳务接到的现钱各自为当期合同书市场销售额度的56.79%、46.37%和60.49%，占有率一样不高。

中骏集团控投沒有公布近些年的资金回笼状况，其负债经营规模却呈持续增长的趋势。2015-今年，企业年底的借款总金额各自为144.52亿人民币、182.78亿人民币、215.23亿人民币、333.38亿人民币和420.77亿人民币。

在中骏集团控投的有息负债中，以美元债(501300)主导的债务占有率显著提高。以今年为例子，在420.77亿人民币的借款中，美元债(501300)为169.02亿人民币，美元债(501300)占有率超出40%，做到40.17%，美元债(501300)经营规模上一年大幅度提高了近40%。17年和2019年年底，企业美元债(501300)账户余额为79.42亿人民币和121.12亿人民币，环比各自提高了50.1%和52.52%，持续三年维持持续增长。

加上港元借款33.52亿人民币，今年，中骏集团控投的外汇借款占有率约为48.14%，基础做到一半的历史时间最大水准。变大范畴看来，在发售房地产企业中，中骏集团控投的美元债(501300)占有率一样稳居前例。

进到今年 至今，因为肺炎疫情等要素的危害，美元指数慢慢上涨，一部分房地产企业有息负债中债务占较为高，将会遭遇债务成本费的普攻提升。中骏集团控投约过半数负债以美元债(501300)主导，企业附加提升的债务成本费由此可见。

尽管负债经营规模持续提升，但中骏集团控投的净负债率并沒有随着提高反倒有一定的降低。除开流动资产的持续增长以外，股东权利大幅度提升也是要素之一。在中骏集团控投的股东权利中，极少数股东权利占有率超四成，但得到的盈利寥寥无几。

极少数股东权利飙涨

自2016年合同书市场销售刚开始持续增长至今，中骏集团控投2015-今年的净负债率各自为70.7%、80.2%、71.8%、60.4%和60%，今年的净负债率是企业2014年至今的最低值。

净负债率一般就是指“有息负债-现钱/所有者权益”，因而若要长期保持的净负债率，就需要在这种关键指标值上长期保持或是有增有减，例如在有息负债提升的另外，企业现钱能够以更大幅提升，另外所有者权益也维持相对的提高。

的确，在有息负债持续增长的另外，中骏集团控投的流动资产也在大幅度提高，从而净负债率中的“分子结构”缩小了。2019年和今年，企业现钱和存款账户余额为199.73亿人民币和238.99亿元，在这以前的2015-17年经营规模为62.47亿人民币、86.03亿人民币和96.42亿人民币。

在现钱经营规模极速提高之时，中骏集团控投的所有者权益也持续累积，造成 的积极主动結果是净负债率中的“分母”变变大。2016年时，中骏集团控投的所有者权益经营规模为115.99亿元，今年早已做到302.86亿人民币，经营规模提高了1.61倍。

这在其中，极少数股东权利的提高更加显著。2016年年底，中骏集团控投的极少数股东权利仅有34.71亿人民币，今年提高至127.07亿人民币，经营规模变大了2.66倍。

2016年，中骏集团控投的营业额为107.17亿人民币，今年翻番提高至215.15亿人民币；另外企业的所属优先股公司股东的纯利润也从9.19亿人民币提高至35.一亿元，上涨幅度也是做到了2.82倍，远超当期收益的上涨幅度。

当期，尽管中骏集团控投的极少数股东权利经营规模成倍增加，但得到的收益不增反降。2015-今年年底，中骏集团控投的极少数股东权利各自为34.71亿人民币、27.64亿人民币、34亿人民币、59.57亿人民币和127.07亿人民币，占所有者权益的占比各自为29.92%、22.9%、20.53%、26.91%和41.96%。

2015-今年，中骏集团控投极少数公司股东损益表各自为4.01亿人民币、3.18亿人民币、5 .57亿人民币、2.33亿人民币和4.78亿人民币，占企业纯利润的占比各自为25.56%、13.03%、16.15%、6.34%、11.88%。在中骏集团控投归属净利润以近三倍的速率提高时，极少数公司股东的赢利基础原地踏步走。

2015-今年，中骏集团控投极少数公司股东的资产总额回报率各自约为11.55%、11.51%、16.38%、3.91%和3.76%。除开在2016年与中骏集团控投的资产总额回报率基础贴近外，其他時间彻底没法配对，乃至仅是上市企业资产总额回报率的零头。

理论上讲，极少数公司股东的资产总额回报率与总公司不可太过差距，例如万科地产、大亚湾金地等房地产企业极少数公司股东的资产总额回报率就与总公司相差无异。假如极少数公司股东的资产总额回报率远小于总公司公司股东的资产总额回报率，这表明极少数公司股东吃哑巴亏，相反则是占了划算。

中骏集团控投是不是存有根据极少数股东权利开展盈利控制，就只能企业知道。从企业极少数公司股东几近陪跑的回报率看来，这是不是也是房地产企业常用的明股实债伎俩呢？

除开极少数公司股东的大数字結果，从早期拿地看来，中骏集团控投所占的比例在持续降低。2014-2017年期终，中骏集团控投以及合伙企业有着的土地储备累计总整体规划总建筑面积约为1046万平方、903万平方和910万平方，在其中企业利益一部分累计约为七百万平米、623万平方和689万平方，中骏集团控投的利益占有率在70%左右，与流行房地产企业的利益占有率并沒有显著差别。

殊不知，中骏集团控投的农田利益占有率状况从17年刚开始产生显著更改，下降趋势尽人皆知。2017-今年期终，企业以及合作经营合伙制企业有着土地储备的总整体规划总建筑面积各自约为1557万平方、2406万平方和3209万平方，中骏集团控投的应占总面积各自约为970万平方、1315万平方和1852万平方，企业17年的利益占有率行远必自保持60%之上的水准，近期2年利益占有率早已跌穿60%了。

中骏集团控投有关责任人表明，所述状况的关键缘故是，一般房地产新项目从拿地到盈利结转成本要最少三年，依据企业会计准则，新项目的服务费及营销推广费为本期花费，因而会出现花费外置的难题；从本年利润上看，企业属于极少数公司股东的盈利是有时差的，不能用当期的极少数公司股东的盈利与极少数股东权利之赛油考量极少数公司股东回报率。

从存货周转看来，今年，中骏集团控投的存货周转率降低至0.35，而在这以前的2015-2019年，企业存货周转率基础在0.45左右，显而易见企业的存货周转時间并不一定三年時间就可以进行。

并且，因为中后期拿地总面积的不断提升会变向地变缓库存商品的资金周转。事实上，一般房地产企业今年清算的主要是17年和2019年的楼盘销售款，拥有 更高周转实际效果的中骏集团控投不可比制造行业平均更差。

一样是存有清算周期时间，2017年，中骏集团控投的合伙企业规模为12.9亿人民币，当初合伙企业奉献损益表8.04亿人民币，2017-今年，合伙企业规模为33.09亿人民币、56.84亿人民币和88.63亿人民币，当期的损益表为8.15亿人民币、5.13亿人民币和1.82亿人民币。

除今年奉献赢利显著缩水率外，以前多年尽管合伙企业的回报率有一定的波动，但仍为中骏集团控投奉献了颇丰的盈利。近些年，经营规模更大的极少数公司股东得到的盈利大部分時间都比不上合伙企业产生的赢利。

因而，即便考虑到新项目清算周期时间等要素的存有，中骏集团控投的极少数股东权利占有率与极少数公司股东损益表的占有率也是显著有悖，回报率也是不忍直视，尤其是充分考虑企业新项目进到市场销售或是清算周期时间的状况下，就看起来更加生硬。

消退的极少数公司股东

如前所述，厦门市中骏是中骏集团控投的关键业务流程行为主体，企业90%之上的合同书市场销售都根据厦门市中骏完成。

依据厦门市中骏早期的公司债券(511030)募资书，截止2019年年末，企业78个新项目有预售许可证，在其中总计签订预购超30亿人民币的新项目有六个。

廊坊市的四季花全是企业签订经营规模居末席的新项目。厦门市中骏公司债券(511030)募资书显示信息，此项目地总完税价格为42.61亿人民币，截止2019年年末总计签订市场销售额度为42.08亿人民币，总计去化率为98.76%。

中骏集团控投的年度报告显示信息，四季花都新项目分2期，企业的占有率都为55%；2017年一期发布预购，2016年二期刚开始预购，2期整体规划总建筑面积累计超出42万平方。

四季花都预估完工的时间17年九月份底，新项目预估总投资25.44亿人民币，2019年年末已项目投资24.68亿人民币，从资金投入上讲基础早已进行基本建设。这代表着应收帐款能够 转换为主营业务收入了，能够 奉献清算的盈利了。

四季花都的项目公司是三河市恒美房地产业(512200)有限责任公司。工商查询显示信息，2019年拥有企业45%的新疆省盛凯股权投资基金有限责任公司撤出了，中骏集团控投变成唯一的持仓公司股东。就算一期早已清算结束，二期新项目清算之际极少数公司股东却挑选了撤出，放着将要拿到的盈利而去，它是股份還是债务？

上海市的中骏天悦新项目在2019年年底总计签订市场销售额度31.36亿人民币，新项目完税价格31.87亿人民币，总计去化率做到98.4%，也是一个基础售完的高品质新项目。

依据厦门市中骏公司债券(511030)募资书，中骏天悦的项目公司是上海市骏沃房地产业(512200)开发设计有限责任公司（下称“上海市骏沃”）。2019年，这个项目公司为厦门市中骏奉献了6.57亿人民币的纯利润，占企业纯利润的占比超出了20%。

工商查询显示信息，上海市骏沃在2019年以前早已由厦门市中骏国有独资控投了，这6.57亿人民币的纯利润企业不必与别的公司股东共享。17年五月，持仓20%的盛泰购置产业有限责任公司从自然人股东名册中消失了。

盛泰购置产业有限责任公司申请注册于中国香港，工商查询显示信息现阶段早已宣布散伙了。

依据以前的拿地信息内容，2016年九月份，中骏以16.67亿人民币拿到了上海普陀真像地快。2016年年度报告中，中骏集团控投也表明，企业拿到的所述地快土地面积23060平米，地面上计容总建筑面积为80710平方米，新项目取名为天悦。

拿地时是中骏集团控投孤身一人，项目公司创立时拉来啦合作方，但新项目最后将清算时，合作方却提早撤出了。从拿地开支和预购额度中间极大的室内空间及其项目公司上海市骏沃的赢利状况看来，此项目地赢利情况十分出色，仅仅这一切与盛泰购置产业有限责任公司早已没有关系了。

除开上海市，北京市也是中骏集团控投合理布局的重中之重大城市之一，坐落于北京市北二环外德胜门周边的中骏·天宸是中骏集团控投开发设计的一个豪宅别墅新项目。

该地快最开始要上溯2012年，那时企业以1.27亿人民币得到了中石油集团属下一房地产开发商——北京市现代都市圣景房地产业(512200)开发公司（下称“北京市现代都市圣景”）100%股份以及核心资产和6498万余元债务；除开公司股权转让及债务，中骏集团控投也要担负一定的动迁开支。

依据中骏集团控投2012年年度报告，该新项目建筑面积为38195平米，最开始取名为德胜国际公馆，直到最终命名中骏·天宸，新项目完工時间也从最开始预估的2017年或之后延迟至2019年。

也许是由于动迁等缘故，新项目的预购時间也持续延迟，直到2017年12月8日，中骏·天宸才对外开放预购。中骏集团控投17年年度报告显示信息，17年九月份，中骏·天宸以13.五万元/平米获得了20亿元的新房开盘申购额度。

截止2019年年底，完税价格约39.58亿人民币的中骏·天宸获得了39.4亿元的总计签订市场销售额度，总计去化率做到99.54%，基础销售一空。2019年，项目公司北京市现代都市圣景完成营业额36.23亿人民币，纯利润为7.61亿人民币，净利率超出了20%。

从2012年刚开始，中骏集团控投就表明企业有着该新项目100%的利益，且一直这般，期内没有变动，但是工商查询显示信息的是此外一回事情。

天眼网显示信息，现阶段北京市现代都市圣景由厦门市中骏间接性国有独资拥有，但在2014年10月至2016年10月，苏州市鑫德诚股权投资基金合伙制企业（有限合伙企业）是其持仓49%的极少数公司股东。

在2019年三月之前，苏州市鑫德诚股权投资基金合伙制企业（有限合伙企业）的三名公司股东中一家是汇添富资产管理方法有限责任公司，此外俩家透过后由华融资产控投。那麼，在所述期内，北京市现代都市圣景到底是中骏集团控投国有独资拥有還是存有极少数公司股东呢？

因为2017年打开预购，因而，2017年以前的这段时间是中骏·天宸早期的动迁和基本建设环节。在这里一时期，这个私募基金入股投资了，当新项目提前准备打开预购时，这一极少数公司股东撤出了。

拿着真金白银资金投入的极少数公司股东并不是活雷锋，本年利润上她们沒有得到需有的回报率，但从分紅上，中骏集团控投对极少数公司股东甚为无私。

2017年，中骏集团控投持续向极少数股息红利。2016-2019年，企业付款附设企业非大股东的股利分配各自为2.93亿人民币、4.04亿人民币和5.06亿人民币，当期企业付款的股利分配为1.43亿人民币、6.25亿人民币和5.92亿人民币。

三年時间，极少数公司股东得到的12亿人民币分紅与中骏集团控投近14亿人民币的分紅旗鼓相当，这一时期企业极少数公司股东经营规模还未展现迅速提高的趋势，17年极少数公司股东经营规模不上总公司利益的30%，得到的分紅显而易见沒有这般的差别。

今年，中骏集团控投付款附设企业非大股东的股利分配降低至2.05亿人民币。但另外，企业收购非控投股东权利的额度一跃做到10.13亿人民币，在这以前企业偶有该项回收但经营规模并不大。

不会太难发觉，中骏集团控投的极少数公司股东看起来没法用纯利润来得到对等收益，但企业根据向极少数股息红利的方法使之均衡，分紅经营规模一度跨越归母股 东。此外，企业还集中化回收极少数公司股东股权使其撤出。从而中骏集团控投得到了大量的盈利，极少数公司股东得到了切切实实的现钱收益。这类本年利润以外的付款方式是不是便是明股实债的附加成本费呢？

对于此事，中骏集团控投责任人表明，企业极少数公司股东的分紅与本期企业的回收个人行为沒有立即联络，与项目合作所在的设计阶段相关；而各项目合作处在不一样的设计阶段，每一个新项目的利益占有率也不一样，不可以立即用总的利益占有率来相匹配，极少数公司股东的添加或撤出个人行为均为其单独的决策。

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