股票啦 2019年12月08日报道：新城跨过2019

当前后左右都没有路时，那命运一定是鼓励你向上飞翔了。

来源：股票啦网新闻

01在金庸的《倚天屠龙记》里，六大门派围剿光明顶，眼看明教就要遭难，这时张无忌出现，勇挫六大派，把明教从死亡线上拉了回来。

张无忌不仅力挽狂澜，于光明顶上拯救明教，更消弭了外患与内忧。

近日，有一则新闻引起了我的注意：新城控股(601155)集团股份有限公司拟发行2年期、总规模3.5亿美元于新加坡交易所上市的高级无抵押债券，息票率7.50%。

众所周知，今年是新城的多事之年，出现那件“黑天鹅事件”之后，紧接着是双股价的暴跌，外界传闻新城开始卖卖卖，似乎新城已经沉沦于水火之中。在地产寒冬的笼罩之下，感觉形势越发严峻。

然而不到半年，新城融资利率才7.50%。比起9月发债的鸿坤票息14.75%，以及中梁的11.5%，还有预拟发债的力高地产(01622)的11.50%、融信中国(03301)的8.10%融资成本低了不少。（预备下周出个美元债(501300)红黑榜，记得关注(*^▽^*)）我刚在朋友圈转发了这一则消息，立马就有金融圈的朋友问我：

他在新城股价下跌的时候买了大几百万的股票，现在还在询问我这家公司还有没有增长的空间。

这表明，新城控股(601155)已经进入了平稳通道。在“又双叒叕”的各种危机下，新城人敢于正视现实，面对如此危机，迅速处理了所有隐患与危机。新城人，就是救“新城”于水火的张无忌。新城面对危机的一系列操作，堪称业内典范，星子建议可以录入地产大事记的经典案例。

02新城怎么做到的？我们来个复盘。总结来说，新城做对了五件事。一、首先是管理层的高效动作。事件发生后，新城高管团队迅速发布声明，第一时间切割，宣布王振华辞任新城控股(601155)董事及董事长职务，由王晓松担任新董事长。新城高管团队非常稳定，积极支持工作，在各大猎头强烈的挖角下，没有一人有变动。原万达高管曲德君不改其志按计划担任新城发展副董事长，这对于稳定军心，提升士气有极大的帮助。这样也能从侧面看到新城对管理层架构铺设的完善以及管理体系的健全。

业内一位操盘规模超过100亿的基金大佬对星子说，那件“黑天鹅”事件属于领导个人问题，并不属于公司层面上财务造假、金融犯罪等事件，与公司自身经营情况无关不相关，新城没有原罪。就好比入狱多年的黄光裕有罪，国美在经营与企业价值观上并没有过错。

风波已过，最理性的是金融机构。很多机构早已恢复了对新城控股(601155)的评级，这背后是对于新城业绩和基本面的看好。

二、新城对于现金流的控制。事件发生后新城开始通过出售项目来保证现金流，新城控股(601155)转让了21个项目，交易总对价达101.5亿元，有人恶意分析这是新城不行了，但实际上是新城求稳的操作。

下半年开始，新城也放缓了拿地节奏。第三季度新城拿地支出仅13亿元，而上半拿地金高达503亿元。

但新城并非没有储备。根据2019半年报，新城控股(601155)土地储备高达1.3亿平方米，土地投资权益金额约为550亿元，扣除公司7月份公告的最高为150亿元的拟转让项目后，其土地投资额最低约为400亿元，同比仍增长15%以上，足够新城未来2-3年的开发运营需求。

即使按照最高交易额150亿计算（实际转让项目金额101.5亿），对应货值450亿，只占新城控股(601155)半年报披露的5800亿权益可售货值的7.8%。

另一个值得关注的是，通过吾悦广场获得低成本商住地块，成为当下新城拿地的主要方式。这一商业模式中的核心优势，并不会因个人事件而削弱。

三、新城的业绩实在是太好了。市场是理性的。据公开资料显示，今年1-11月，新城控股(601155)累计合同销售金额约2465.62亿元，比上年同期增长24.17%；累计销售面积约2188.00万平方米，比上年同期增长37.50%。其中，11月单月销售金额约241.89亿元，销售面积约228.37万平方米。新城自2018年迈入销售排行榜前十、两千亿俱乐部后，已经越来越稳健。在克而瑞研究中心发布的《2019年1-11月中国房地产(512200)企业销售TOP100排行榜》中，新城控股(601155)前11月全口径、权益榜、操盘榜销售都居行业第八，操盘面积达第七。

详情请见文章：房企11月操盘榜：万科首次跌出前三

四、新城在股市的优异表现征服了所有投资者。截止到目前，港股上市的新城发展2019年股价涨幅超过了六成，在TOP10房企中涨幅居于榜首；同期A股上市的新城控股(601155)的股价涨幅近半，同样居于top10房企榜首，新城控股(601155)全年的股价领涨所有千亿规模房企。

令人惊讶的是，双币双股的优异表现，竟然是新城今年出现黑天鹅事件股价遭到遭腰斩后取得的。

2019年以来，7月到8月经历一个月下跌，股价几乎折去一半，但从8月开始触底反弹。目前很多金融机构已经恢复了对新城的融资渠道，而且资金成本甚至低于事发之前。

这也说明市场看到了新城强大的潜力。新城控股(601155)高盈利、低估值的特征使其受投资者的青睐。Wind数据显示，总市值最高的40家A股房企中，新城控股(601155)的ROE（净资产收益率）排行第一，同时市净率排行第六。港股上市的新城发展的表现类似，在总市值最高的40家港股房企中，ROE排行第二，市净率排行第五。新城也推出了股权激励方案。2019年9月，新城控股(601155)拿出总股本1.21%的股权向董事、中高层管理人员以及核心骨干发放股权激励。其中，首次授予的限制性股票的考核目标与公司未来的扣非利润增长直接相关：2019、2020 和 2021 年净利润与2018年相比，增长不得低于20%、70%和 120%。

与近期新城增发低息企业债一样，这是对企业良好发展预判的无比自信，这也是对投资人的一剂强心针。从公司的内在价值来看，新城的ROE高，盈利质量比较好。同时估值又不贵，因为市净率排名不算高。所以新城比较符合价值投资者的喜好。

最后，是新城控股(601155)强大的运营及盈利能力。融资通道顺畅且成本已达业内较低水平，投资人对新城债券认可的背后，是今年以来新城控股(601155)在销售业绩和整体经营层面的持续稳健发展。新城控股(601155)主营业务的经营模式是住宅销售和商业地产运营管理。截止到11月份在销售排行榜上新城领先第九名200亿元，目前看新城几乎已经坐稳了2019年总销额前八的位置。新城获得投资者另一个更高认可的原因是新城的净利润也进入了行业前十，净利润增加了近20%。除了住宅，采取双轮驱动的新城另一个重磅武器是吾悦广场。对于持有商业地产的房企来说，评估增值和长期收益率是关键考核指标。新城控股(601155)的商业地产一直没有停下脚步。截至12月6日，新城控股(601155)已在全国范围内开业57座吾悦广场，这一个月剩下的时间里还将有7家吾悦广场开业。新城控股(601155)目前已完成全国98座城市、120座吾悦广场的布局规模。按照规划，到2020年，将实现100座吾悦广场开业。新城吾悦广场有两个方面的数据已经比肩万达，有多座吾悦广场的出租率达100%，商业租管费收入同比增长了95%。计划全年租管费收入达到40亿元，吾悦广场的资产净利率，一开业大概7%的回报，开业十年能有10%的回报。此外，新城控股(601155)未来两年的租管费保持每年50%的增长。

03电影《华尔街之狼》里，饰演乔丹的小李子有句经典的台词：赚钱最容易的方法是——制造出那些有所价值人人想要的东西，去给予与创造价值吧！

在我看来，无论是商业还是住宅，新城都在努力创造价值。而新城更像听取了小李子的另一句话：不要管过去发生了什么，你不是你的过去，你是你从过去所汲取的资源与能力。而这，才是所有改变的根基。进化的新城，或许还在路上。

我印象最深刻是，在新城股价暴跌的时候，我问我在新城的管理层朋友:

注：文中数据来源于新城公开财报、官媒公开数据。

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