股票啦网 www.gupiaola.com 2023年08月31日报道：年底大盘预测从中国房屋新开工面积数据看

中新经纬8月31日电 (薛宇飞)30日年底大盘预测，万科企业(02202)股份有限公司(下称万科)公布了2023年半年度报告。31日上午，万科董事会主席郁亮，总裁、首席履行官祝九胜等一众高管出席中期业绩推介会。

面对房地产(512200)销售市场变化，郁亮重申以往的观点，认为当前销售市场是“跌过头了”。针对公司利润的下跌，万科治理层亦表达存有肯定压迫。

留在牌桌

过往数年，中国房地产(512200)销售市场变动剧烈年底大盘预测，头部房企的销售位次可谓是“城头变化大王旗”，可是，万科始终能坐稳头几把交椅，比如，最早期的“招保万金”和前几年的“恒碧万”。

2023年上半年，万科实现销售金额2039.4亿元人民币，同比下降5.3%。根据第三方机构数据，万科上半年销售额位于行业第二位，仅次于保利进展。

面对行业变化，郁亮在中期业绩推介会上说：“针对当前销售市场年底大盘预测，我用一个词来形容，就是‘处在焦灼情况’。销售市场低迷已经延续一段时间，销售市场心绪也受到肯定影响，简单隐藏各种各样的过度反应。目前的销售市场明显是跌过头了。”

郁亮称，从中国房屋新开工面积数据看，2021年同比下降约11%，2022年同比下降约40%，2023年1-7月份又下降约25%，以2020年为基数，新开工面积已经下降约60%。按照这一下滑速度，2023年全国房屋新开工面积可能6.6亿平方米。目前中国城镇人口约9.2亿人，按此计算，人均新增开工面积只有0.7平方米，突出隐藏了超跌。

郁亮表达，到2030年年底大盘预测，中国的城镇化率能达到70%，按照保守估测，中国每年应该有10亿-12亿平方米的新开工面积，才是合理的建设水平。

过往的业绩会上，郁亮也表达过相似观点，认为房地产(512200)销售市场是“常做常新”。此次业绩会上，他再次表达，在将来，企业在城市更新、城中村改造、保障房建设、代建代运营等方面仍有机会。

利润下滑

在上半年，万科的业绩也不可幸免地隐藏调整。2023年上半年年底大盘预测，万科实现营业收入2008.9亿元，实现归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比分别下降2.9%和19.4%。公司解说，归属于上市公司股东的净利润下降的关键原因是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。

明显，万科归母净利下滑突出。对比历史，据Wind数据统计，2018年上半年，万科实现归母净利润为91.24亿元，此后半年度的归母净利规模均在百亿元以上。也就是说，万科这一指标创下近5年来新低。

半年报显示，扣除税金及附加前年底大盘预测，万科房地产(512200)开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，较2022年同期下降1.5个百分点，扣除税金及附加后的营业利润率14.7%，同比下降1.9个百分点；其中开发业务的结算毛利率20.3%，扣除税金及附加后，营业利润率为15.3%。

针对业绩下滑，祝九胜表达，目前正处于行业调整期，供需布局发生了变化，公司利润存有肯定压迫。面对新的销售市场环境，房企高周转模式已难以为继，企业经营模式发生深刻变化，接下来，万科会再次坚定开发、经营、服务并重的信念。

“人们是农民年底大盘预测，人们是种地的，信任努力就会有肯定成果。长期看，有信念扛得住挑战，等得到春天。”祝九胜说。

相比于房地产(512200)开发业务的下降，今年上半年，万科经营服务业务再次维持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。不过，上述多元业务在万科总营收中的占比仍不高。

经营安全

业绩推介会上年底大盘预测，万科治理层多次强调公司的经营安全。祝九胜称，近几年万科有三个重点工作，其中一个就是不断加强公司安全，提升财务韧性。

截至上半年末，万科有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债主导。有息负债中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%，较年初下降6.3个百分点；一年以上有息负债2756.6亿元，占比为85.8%。

相较于2022年年底大盘预测，该公司有息负债环比小幅增加，但一年内到期的有息负债降幅突出，短期偿债压迫减轻。万科履行副总裁、财务负责人韩慧华称，“公司短债占总有息负债的占比降到了历史低位。”

分融资对象看来，银行借款占比为62.4%，应对债券占比为23.7%，其他借款占比为13.9%。分境内境外看来，境内负债占比80.0%，境外负债占比20.0%，其中境外负债占较为年初下降1.9个百分点。人民币负债占比80.6%，外币负债占比19.4%。韩慧华称，面对美国加息，万科主动对境外负债进行了管控，上半年提前偿还一些境外债，外债占比操纵在20%。

从行业看，企业境外融资下滑突出。韩慧华表达，到目前为止年底大盘预测，万科今年在境外完成约150亿元再融资(162717)，境外融资处于正常情况。2023年下半年，公司没有到期的境外债，2024年有3笔美元债(501300)到期，按当前汇率计算，共计约110亿元人民币。在美国加息的背景下，万科争取进一步降低海外负债，目前已经启动提前还款的预备。

不过，截至今年上半年末，万科现金及现金等价物为1197.06亿元，较2022年末的1344.25亿元下降了147.19亿元；净负债率为49.47%，较2022末的43.61%上升了5.86个百分点。 (更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

(文中观点仅供参考年底大盘预测，不构成投资意见，投资有风险，入市需慎重。)

中新经纬版权全部，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。

责任编辑：魏薇 李中元

【编辑：郭晋嘉】