股票啦 www.gupiaola.com 2023年08月28日报道：今日大盘走势预测最新近日这三只首批保租房REITs均公布熟悉除限售的公告

中国基金报记者 方丽 曹雯璟

自2022年8月31日，今日大盘走势预测最新华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT作为首批保障性租赁住房（以下简称保租房）REITs试点项目正式上市。这意味着马上满一年，这批REITs产品解禁在即。

中国基金报记者发觉，近日这三只首批保租房REITs均公布熟悉除限售的公告，均为8月31日正式限售解禁。按照8月25日数据显示，3个保租房REITs标的的流通市值约占全REITs销售市场流通市值的4%，总体占较为小，影响不大。

业内人士认为，虽然今年总体REITs产品二级销售市场有所波动，但保租房REITs销售市场总体平稳，是全部REITs产品中表现最好的一类。不少产品关键得益于保租房项目租金较周边销售市场化租金具有较强吸引力，今日大盘走势预测最新为出租率提供良好支撑，为战略投资者带来较强信念，减持需求总体较为有限。

首批保租房REITs马上解禁

总体影响不大

最近华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT均公布公告称，今日大盘走势预测最新上述基金部分战略配售份额将于8月31日解除限售。

据先锋瑞驰私募基金统计，截至8月25日，三个保租房REITs标的的流通市值约占全REITs销售市场流通市值的4%，规模体量占比并不大。从单个项目的解禁情况具体看来，厦门安居此次解禁约1.34亿份，解禁后可流通份额由37.53%提升至64.4%；北京保租房此次解禁约1.25亿份，解禁后可流通份额由40%提升至65%；深圳安居此次解禁约0.45亿份，解禁后可流通份额由40%提升至49%。

“虽然面临解禁压迫，但从资产属性看，保障类资产是目前REITs销售市场中受宏观周期性因素影响最小的资产、还是目前分派率最为稳定的资产，以最新价计4只保租房的平均年化预测分派率在4.26%，高于10年期国债收益率170余个基点。而从7.6日以来的反弹行情看，该类资产的估值修复也较为突出。”上述私募基金人士认为，今日大盘走势预测最新虽然首批保租房即便面临解禁，但从销售市场反应看并不显著，在REITs销售市场周期性压迫仍在的条件下，估计此类资产也仍会受到机构长线资金的青睐，解禁压迫并不等同于届时真实的卖出。

国泰君安(601211)资管也表达，限售份额解禁在我国资本销售市场已经是常见的现象，从早期公募REITs战配份额解禁后的销售市场表现看来，战配解禁对价格和成交量的影响较为有限。“限售期解禁虽然会释放肯定的卖出预测，但也会增加基金的上市可流通份额，有利于促进REITs二级销售市场的交易活泼度和销售市场流动性，为REITs销售市场带来更多交易机会。”

上述人士也表达，今年保租房REITs销售市场总体平稳，关键得益于保租房项目租金较周边销售市场化租金具有较强吸引力，为出租率提供良好支撑，为战略投资者带来较强的信念，减持需求总体较为有限。同时，今日大盘走势预测最新根据此前其他资产类型REITs解禁的经验看来，二级销售市场上REITs价格可能有所波动，基金治理人会积极加强与投资者的沟通并按照监管要求做好相应的信息披露，幸免销售市场超预测波动。

实际上，早在2022年6月21日，首批9家公募REITs迎来解禁潮，彼时解禁规模达到21.71亿份、共计111.45亿元。从当时情况看，解禁潮对销售市场影响不大。

保租房项目积极筹备

将来REITs底层资产将更加多元化

自2021年6月首批基础设施项目发行上市以来，基础设施REITs发行数量迅速增加，底层资产的类型也从首发时的产业园、仓储物流、高速公路等行业拓展至保障房、能源发电行业，再到最新236号文支持消费类基础设施发行公募REITs，资产业态不断多元化。多位业内人士表达，今日大盘走势预测最新随着公募REITs常态化发行的推进，REITs销售市场规模也将再次壮大，扩容有望提速，销售市场参与主体和资产类型也将更为丰富。

对此，国泰君安(601211)资管表达，目前的基础设施行业领域事关國家战略、关系国计民生、优质资产规模基数较大，在基础设施REITs试点的复制推广下，必定前景广阔、潜力庞大。

从增类角度看来，一是在当前已在试点范围内但尚未有发行的资产，如5A景区、IDC、5G等新基建创新类型，今日大盘走势预测最新二是参考境外成熟REITs销售市场，部分尚未纳入试点范围的资产，如优质的商业地产在将来REITs销售市场建设更成熟的时候有望隐藏在中国公募REITs的销售市场中。

“现阶段，总体来说产权类基础设施，比如仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等REITs产品更受销售市场青睐，存量资产规模也较大，从销售市场规模占比及将来进展空间的角度看来，有望进一步增长成为销售市场主流。”上述人士表达。

但长期看来，随着经济发展的逐步复原，消费、数据中心、市政、文化旅行等基础设施项目也会逐步有产品发出，各类资产类型的REITs销售市场将随着产品增加进一步成熟，今日大盘走势预测最新在不同的社会经济发展进展事情，受到不同的关心度，成为某一时期的主流产品，从而构建为涵盖广泛资产类型的广阔REITs销售市场。

“从目前的市值分布看来，经营权类REITs产品占据较大比例，相比之下产权类REITs单只产品平均市值规模相对偏小。随着消费基础设施的扩容，将来产权类REITs产品供给有望提升。从根本看来，随着我国公募REITs销售市场不断成熟及资产类别多元化进展，销售市场机制下产品的关心点也将聚合在底层资产本身的运营能力、盈利水公平本质上，具有优质的资产和原始权益人的产品将具有更好的价格表现，能够不断通过扩募实现规模提升。”华夏基金基础设施和不动产投资部高级副总裁、基金经理林伟鑫谈到。

先锋瑞驰私募基金也表达，基础设施底层产种类将更加多元化，今日大盘走势预测最新除了原有资产类型，新的资产比如消费基础设施、清洁能源、信息通信、文化旅行也将更多被关心。

“在挑选REITs项目时，针对958号文和236号文中涉及的资产类型均有布局，在资产挑选时，关键還是参照958号文和236号文中的要求。实际上，上述两项现行政策针对底层资产的要求也较为高，能够满足门槛的项目也并非很多。”博时招商蛇口(001979)产业园REIT基金经理刘玄表达，随着公募REITs常态化发行的推进，纳入REITs试点范围的资产种类会愈来愈丰富，销售市场参与主体会愈来愈多元，REITs销售市场规模也将再次壮大，扩容有望提速。

值得一提的是，从保租房类资产看来，这类资产受宏观周期性因素影响最小的资产、还是目前分派率最为稳定的资产。据业内人士介绍，目前已有十余个省市的保租房项目正在筹备，今日大盘走势预测最新后续项目促进落地的节奏有望进一步加快，多家基金公司也在积极促进保障性租赁住房REITs项目筹备，部分已发行的保租房REITs正在预备扩募工作。

多维度助力公募REITs高质量进展

近日，监管层针对公募REITs进行多次重磅发声。比如，中国证监会就相关问题答记者问时重申将加快促进REITs常态化发行和高质量扩容。此外，今日大盘走势预测最新中国证券业协会固定收益专业委员会、中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会联合召开REITs机构投资者座谈会。座谈会关键紧紧围绕销售市场稳健运作措施安排，引导形成长期投资理念，保障REITs销售市场高质量进展等事项进行商量。

针对公募REITs高质量进展，先锋瑞驰私募基金表达，一是应该通过公募REITs延续盘活优质存量资产，增加上市资产规模，丰富资产类型，通过盘活资金进一步促进基础设施领域的新增投资，同时通过资产上市提升资产运营效率，提高信息披露水平，充分发挥公布销售市场的资源配置功能，进而带动基础设施领域投融资良性循环，促进基础设施领域高质量进展。

二是针对销售市场运作中发生的各种问题，通过销售市场参与各方的不断钻研预测解决问题，今日大盘走势预测最新延续完善销售市场机制建设，比如价值评估、发行询价、扩募机制、信息披露、估值核算、治理人激励约束机制等方面为销售市场高质量运作打好制度基础。

三是在资金端的意见，通过丰富投资人类型，增加长期资金占比，进一步匹配基础设施资产风险收益特性。比如尽快推出实时指数和ETF基金，促进社保、养老、年金等长期资金入市，引入外资，将REITs加入标准质押品以及互联互通范围，优化风险占用系数、会计记账等方面为保险资金参与REITs提供更多便利，鼓舞建立长期考核机制，通过监管评级加分等手段提升各类金融机构钻研、投资公募REITs的积极性。

“在信息披露方面，目前存有披露内容不够详细、标准不统一的现象，今年以来，多只公募REITs产品通过召开业绩说明会、组织投资者开放日活动、披露月度运营数据等提升信披的广度与深度，今日大盘走势预测最新加强与投资者交流，取得了较好的效果。意见后续进一步完善和优化信息披露的标准和制度，向销售市场和投资者更好地展示产品业绩表现。”林伟鑫谈到。

国泰君安(601211)资管表达，首先，应该延续做好基础设施公募REITs行业投资者培养工作，延续引入中长期投资者参与和做好个人投资者教育，加快钻研和适时推出基础设施公募REITs指数和ETF产品，寻求基础设施公募REITs销售市场与香港互联互通机制，多元化基础设施公募REITs销售市场参与方。

二是延续完善基础设施公募REITs申报与审核标准。逐步推出其他基础设施公募REITs大类资产指引，规范相关工作要求和各大类资产的审查关心要点，规范行业执业标准。夯实基础设施项目估值合理性，今日大盘走势预测最新适度从严把握，引导评估机制合理审慎确认估值结局，切实保卫投资者合法权益。

第三，构建基础设施公募REITs信息披露体系和规范要求。基础设施公募REITs区别于其他权益性公募基金产品，应该建立符合产品特征的信息披露标准，提升信息披露的针对性。如提高经营情况信息披露频率和规范信息披露内容；增设业绩说明会和通过投资者调研的方式提升信息晶莹度，增强投资者对底层资产的经营预测；通过设置相应的“董秘”角色，建立与投资者之间的长效沟通机制等。

博时招商蛇口(001979)产业园REIT基金经理刘玄则提到，由于公募REITs产品所持基础设施项目分派率良好，二级销售市场价格存有肯定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他种类的差异，今日大盘走势预测最新准确明白公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。意见投资者基于理性预测推断，根据将来分红预测，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。

7月份以来表现回暖

2023年总体下挫7.11%

一直备受销售市场追捧的REITs产品，在2023年遭遇“成长的烦闷”，不仅突发事件频出，更是自2月中旬以来二级销售市场延续下挫，今日大盘走势预测最新平均交投活泼度下降。不过，在利好现行政策、频频增持之下，7月份以来REITs产品渐渐回暖。

从REITs产品今年表现看来，2月中旬以来延续下挫，最低点隐藏在7月初。当时全体27只REITs产品二级销售市场总体一度下滑超13%，几乎全部产品都隐藏下挫，更有17只产品的下滑超过10%。而随着7月份以来的回暖，目前下滑突出收窄，数据显示，今年以来REITs产品二级销售市场的下滑为7.11%，更有4只REITs产品表现，今年以来二级销售市场隐藏了小幅上涨。从资产类别看来，保租房REITs项目表现较好。

“2023年上半年基础设施公募REITs二级销售市场经历了一轮较大的销售市场波动。打新类投资者在上市后的聚合抛售和短期资金的爆炒与基础设施公募REITs本身作为一款收益预测相对稳定的产品定位并不相符，今日大盘走势预测最新这还是基础设施公募REITs一次价格回归价值的过程。”国泰君安(601211)资管相关人士表达。

上述人士还表达，在证监会、交易所的组织与指导，以及销售市场各参与机构的共同努力下，最近基础设施公募REITs二级销售市场表现已逐步企稳。伴随着本轮的价格回归，不同项目的底层资产经营业绩也展现了肯定程度的分化。一些经营业绩良好、分红收益稳定、信息披露及时、完善的绩优项目将渐渐脱颖而出。

博时招商蛇口(001979)产业园REIT基金经理刘玄也对此表达，我国公募REITs销售市场处于进展初期，销售市场关心度较高，相关制度安排还有待销售市场进一步检验，今日大盘走势预测最新叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预测因素的影响导致价格波动等情况。将来，随着公募REITs销售市场不断进展壮大以、配套制度的不断完善、多空平稳机制的展开、ETF及相关衍生品的进展，上述销售市场进展的短期因素将有望得到改善。

“从销售市场表现看来，受底层资产的基础面表现、投资者结构、流动性等多方因素影响，今年年初以来二级销售市场价格遭遇了阶段性的下挫。最近受现行政策红利的促进及产品经营业绩的催化，销售市场有所回暖，各类型资产的成交量、成交金额和换手率有所上升，显示投资者对REITs的关心度处于复原中。估计随着REITs销售市场的不断进展、制度的逐步完善、各类投资者和销售市场主体的引入，以及底层资产种类和数量的增加，REITs销售市场稳定性有望提升。”林伟鑫谈到。

先锋瑞驰私募基金人士也认为，REITs的投资价值是由其资产的长期收益属性决策的，即长期价值来自于资产的称重器、而非交易的投票器。目前已上市REITs虽然在周期属性上，包含产业园、高速路等资产受到了周期性扰动的影响，但在资产品质上仍属于优质、长期收益稳定的类型，这样在其估值已经体现周期的负向影响因素后，今日大盘走势预测最新其收益的长期稳定性特征将会显现作用，所以REITs销售市场也才会体现为最近的价格回暖特征，而从后期看，此种资产称重器的作用也将会在每一轮的价格波动中重复体现。

编辑：小茉

审核：许闻

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