股票啦网 www.gupiaola.com 2023年08月14日报道：上半年大盘分析中原地产销售经理Kelvin告知证券时报记者

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炒股少烦闷

长实集团旗下油塘亲海駅II的认购反应大超销售市场预测，已经于8月10日晚8点正式截票，最终获得逾3.8万张入票（申购的意思）上半年大盘分析，超额认购近60倍，成为香港历来收票最好的新盘票王。

该盘之所以备受销售市场关心，在于其推出的噱头是低于周边销售市场价30%（相当于七折），非常具有吸引力。作为地产界“风向标”的李嘉诚此次惊人行动——低价抛售房产，释放了何种信号？为什么长江实业集团要折价售楼？8月11日，证券时报记者来到香港油塘亲海駅II项目所在地一探究竟。

香港新盘票王超额认购近60倍

李嘉诚旗下长实集团的油塘亲海駅II期项目认购反应可以用“火爆”二字形容。中原地产销售经理Kelvin告知证券时报记者上半年大盘分析，该项目在8月10日晚上8点截止前仍有大量准买家递交登记资料作最终冲刺。因此进展商处理登记及点票至凌晨，以确认入票数量。

据记者获悉，经开发商点算后，最终接获逾3.8万张入票，较8月12日发售的626套，超额认购近60倍，取代柏傲庄III登上香港有史以来收票最劲的新盘票王宝座。从入票的客源分布上看，油塘本区占15%、将军澳占25%、启德占20%、观塘占10%，其余来自荃湾及新界西北等。

Kelvin介绍，“亲海駅II于8月12日首轮发售该期数全数626套标准分层户，平均每尺价格14868港元（折合人民币15万元/平方米），这个价格较周边实在较为优待上半年大盘分析，并非外界所说的只拿出几套低价房作为噱头，而是总体均价较周边都有较大折扣。”

旁边的曦台楼盘（3年楼盘），目前平均呎价16934港元（约合人民币15.6万/平方米），蔚蓝东岸（楼花）平均呎价20245港元（约合人民币18.6万元/平方米），朗誉（楼花）平均呎价18321港元（约合人民币16.9万元/平方米），Ocean One（10年楼）平均呎价16516港元（约合人民币15万元/平方米）。

（图为中原地产销售经理提供）

不过也正如外界所说，该项目确实有几套低价房赚足了眼球。所销售的最小单位面积K户型只有210呎，折后最低价格为290万港元，即13800港元/平方呎（约合人民币12.7万元/平方米），若按照香港首套房最低首付一成计算，只需要29万港元即可上车上半年大盘分析，针对单身人士来说，此价格确实诱人。

据中原地产上亲海駅二期住宅物业面积显示，其最小面积为19.538平方米，最大概为67平方米，多数楼盘的面积在20平方米左右。

亲海駅共有两期，其中亲海駅二期首批132套，户型包含开放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右，折后价格约为290万港元至1114.3万港元上半年大盘分析，估计交房日期为2025年10月15日，楼花期（预售期）约为27个月。

实探亲海駅II

8月11日，记者前往位于油塘的亲海駅II项目，从油塘地铁A出口出来需要步行约15分钟才能到达目的地，谷歌地图显示距离地铁站可能1公里左右。在前往过程中上半年大盘分析，记者发觉周边多为汽车修理店和旧工厂，周边配套设施和环境并不太好。

（图为亲海駅II周边环境）

（紧挨亲海駅II的居民楼）

随后记者来到亲海駅II项目所在地，目前该楼还在建设中，旁边是观塘鱼类批发销售市场和水泥厂。值得一提的是，该项目确实临海，但临近的中介告知记者上半年大盘分析，实际上只有高层才能欣赏海景，低楼层基础没有风景可言。

（亲海駅II隔壁就是鱼类批发销售市场）

（正在建设中的亲海駅II项目上半年大盘分析，现场正在作业）

据现场工作人员向记者介绍，旁边的鱼类批发销售市场到时候会收购重建，变成住宅项目，可是具体什么时候重建尚未可知。“低价有低价的理由，环境非很好，假如买低楼层，估测开窗就会闻到鱼腥味。其它，一期旁边还有一个水泥厂，还得忍受周边水泥厂的噪音，灰尘困扰。这周边都是工厂，噪音污染较为大。”

好像港人将置业刻入了DNA，即便周边环境可谓是“脏乱差”，但仍然无法抵挡港人购房亲热。Kelvin告知记者，该楼盘吸引了除豪宅客户外的大量客群，突破了购房者的心理预测，“乃至都有不少内地人前往看盘，递交购房申请资料，但内地人来港购房有30%的印花税上半年大盘分析，如果这套房总价300万港元，还要额外多付90万港元。”

为了促销，有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也可以买得起千万三房”的口号。据熟悉，针对有意向购买亲海駅二期的三房客户，长江实业还推出了“九成按揭”吸引客户。首先客户无需通过压迫测试，也无需提供任何收入证明，有身份证即可。其次，客户可以10%的首付，开发商无条件为其提供余下的90%贷款。第三，首三年只需还利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。

此次折价卖楼大力促销，也对香港房地产(512200)销售市场产生了显著影响，由于这些房产的售价大幅低于销售市场价，一些业内人士乃至表达，这个价格好象“深水炸弹”一般上半年大盘分析，击穿了二手房业主的心理防线，导致很多业主不得不重新评估自己的房产价值和销售市场前景。

事实上，近来长江实业一直有向香港楼市投放“深水炸弹”的行动，例如今年3月开价的屯门飞扬第二期，当时推出的首批单位，折实呎价由11042至13972港元（约合人民币10万/平米房-13万/平方米），最低呎价创四周片区3年新盘新低，被形容“放血价”。

这也引发了销售市场针对李嘉诚抛售房产背后原因的种种推测。作为商界传奇，李嘉诚一直以慎重的投资策略著称。有观点认为上半年大盘分析，此次抛售可能意味着他预测到了将来房地产(512200)销售市场的潜在风险，因此才需要迅速回笼资金。

“针对多元化进展，实力雄厚、资金来源多样且抗周期性较强的长和(00001)系而言，很明显打折卖房并非出于现金流或业绩压迫，很可能是出于对下一次经济发展形势变化行情趋势和机会推断的把握之下，为加快去化与回款的举措。”IPG中国区首席经济发展学家柏文喜认为。

香港财经评论员颜宝刚表达，今年香港一手楼的库存量，有贴近2万至3万个，进展商假如不情愿减价，很难达到去库存的目的。长实的新销售手法上半年大盘分析，是跟随集团一贯稳健的投资策略，但会打击到香港房地产(512200)销售市场的进展。

颜宝刚称：“长实现在减价卖房打出一个缺口，对其他进展商构成肯定的压迫，也要按市价降价，以降低自己的负债水平。二手销售市场受一手销售市场影响，假如进展商大幅度降价，二手销售市场无可幸免要跟随。因为今年香港经济发展关键靠消费支持，假如楼市的负面效应，影响财富效应，对香港总体经济发展也有肯定负面影响。”

楼市疲软上半年大盘分析，香港特区政府“辣招”刺激

香港特区政府差饷物业估价署（简称“香港差估署”）针对2022年的香港楼市给出了这样的评价：2022年住宅物业销售市场失去动力。而进入2023年，香港楼市并未突出转好，仍然展现出疲软态势。

香港金管局7月份公布的一组数据显示，截至今年6月底，香港总体住宅楼价较2021年高位累计下挫13%上半年大盘分析，非住宅物业销售市场的情况亦相近似。根据香港差估署最新公布的统计资料，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018年-2019年高峰期分别下挫20%、8%及17%。

香港金管局行政总裁余伟文表达，楼市疲软关键受外场环境因素影响，关键经济发展体依然面对较大通胀压迫，利率可能在往后一段时间仍处于较高水平，环球经济发展若因利率高企而放慢增长，本地经济发展难免也会受到影响。

因此上半年大盘分析，香港金管局7月7日修订部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎的监管措施，包含：

第一，价格为1000万港元或以下的合资格物业，最高按揭保险成数坚持在九成；价格为1000万港元以上至1500万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的成数，以较高者为准；及价格为1500万港元以上至3000万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限1200万港元计算的成数，以较高者为准。

第二上半年大盘分析，非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。

第三，以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由四成提升至五成，此项修订适用于全部住宅物业和非住宅物业。

第四，取消现时就关键收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人上半年大盘分析，将所用的按揭成数上限及“供款与入息比例”上限下调10个百分点的要求；同时取消现时按揭申请人因总体按揭成数超过金管局所容许的水平20个百分点时，将所适用的“供款与入息比率”上限下调5个百分点的要求。

这是香港金管局自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。此次修订后，市民置业将可以申请较高成数的按揭贷款。

中原按揭董事总经理王美凤表达，此“辣招”令自住楼价1000万港元以下的置业人士可挑选以最高九成贷款置业，以1000万港元楼价为例，此前按揭首付需要3成，即300万港元，如今只需要100万就能上车，大大减轻置业人士上车门槛。现时新政落实，现行政策明朗化后上半年大盘分析，免除买家为了等候放宽现行政策而转为观望暂停入市，信任准买家会加快入市步伐。有助楼市健康进展。

来源：证券时报官微

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