股票啦网 www.gupiaola.com 2023年06月20日报道：预测股市大盘走势分析碧桂园谁规模大

作者｜Eastland

头图｜电影《疯狂的外星人》海报

2022年，商品房销售市场隐藏有数据统计以来最暴跌幅：商品房销售面积13.6亿平米、同比下降24.35%；销售金额13.3万亿、同比下降26.7%；竣工面积同比下降15%；新开工面积12.1亿平米、同比下降39.4%；房地产(512200)开发投资13.3万亿、同比下降10%；300个城市住宅类用地供应面积下降36.7%、成交面积下降30.7%预测股市大盘走势分析。

至暗时刻已过，2023年房地产(512200)销售市场的主基调是回暖。

万科、碧桂园(02007)都是挺过严冬的“剩者”预测股市大盘走势分析。万科A(000002.SZ)市值1700多亿，市净率0.7倍（港股折价30%）；碧桂园(02007)(02007.HK)更惨，市值500亿，市净率0.2倍。

万科、碧桂园(02007)谁规模大

合同销售金额是衡量房地产(512200)公司规模的核心指标预测股市大盘走势分析。

2022年，房地产(512200)日子都不好过。

万科合同销售金额下降33.6%至4170亿，较2020年峰值下降40.8%预测股市大盘走势分析。

碧桂园(02007)合同销售金额下降35.9%至3575亿，较2020年峰值下降37.3%。

万科合同销售金额更高，并不意味着规模领先预测股市大盘走势分析。

玄机在于碧桂园(02007)披露的是“权益销售金额”。如果项目公司合同销售金额为10亿，上市公司持有60%权益，既可披露“合同销售金额10亿”，也可披露“权益合同销售金额6亿”。明显后一种披露方式更晶莹、合理。

2023年1~5月，万科合同销售金额为1678亿，权益销售金额1078亿，相当于合同销售金额的64%预测股市大盘走势分析。同期，碧桂园(02007)权益合同销售金额为1133亿，比万科高5%。

总之，碧桂园(02007)规模略大于万科。

谁家“蓄水池”深

对房地产(512200)商而言，合同销售与确认营收良好是两码事预测股市大盘走势分析。

在被确认为营收前，合同销售所获款项属于负债，名曰“合同负债”。

2015年碧桂园(02007)合同负债不足1000亿，2018年增至5628亿，年均复合增长率达80%预测股市大盘走势分析。随后增速回落，2021年来到个位数，2022年同比减少7.7%。

万科合同负债行情与碧桂园(02007)相似，但回撤幅度更大——2022年合同负债同比减少26.9%。

合同负债是已经“到手的钱”而且不需退还，但還是不能马上确认为营收，原因有二：

一是针对期房，开发商履行交房义务是确认营收的必要条件；

二是即便交房后，在相关成本无法最终确定前，也不能单独将收入确认为营收，否则无异于造假预测股市大盘走势分析。

当年乐视将会员费确认为营收，同时违反了以上两条：一没提供服务或交付产品；二没同时确认成本。

还有一点值得注意——开发商不需要还钱，但有义务交房预测股市大盘走势分析。

从“合同负债”中确认营收叫“结算”。开发商有成百上千个项目，每个项目又可分为一期、二期、三期……关于哪些项目可以结算、结算第几期，负责审计的会计师事务所不会与甲方抬杠。

开发商对从蓄水池中抽多少水有相当大的自由量裁权预测股市大盘走势分析。等于有了“蓄水池”，销售业绩好则适当多蓄，业绩差酌情多抽。

截至2022年末，碧桂园(02007)的蓄水池比万科大44%。

“抽蓄”心机

合同负债是房地产(512200)公司的“业绩蓄水池”，合约销售是蓄水、结算收入是抽水预测股市大盘走势分析。销售收入大于结算收入时，水位上升；反之水位下降。

2021年，万科合同销售6278亿、结算收入4023亿，结算金额相当于销售金额的64%，流出小于流入，水位上升。

2022年，万科合同销售4170亿、同比下降33.6%，但结算收入却逆势增长10.5%预测股市大盘走势分析。代价是结算收入达销售收入的107%，流出大于流入，水位下降。

合同负债回落，意味着从“蓄水池”抽水的速度大于进水。多年以来，万科、碧桂园(02007)首次隐藏这种情况。足见2022年房地产(512200)企业有多困难。

万科在逆境中业绩表现稳健，根本原因是前些年蓄水更积极——结算与销售之比显著小于碧桂园(02007)预测股市大盘走势分析。例如2019年，万科结算金额仅相当于合同销售收入的53%，同期碧桂园(02007)这个比例高达86%。

万科在逆境中维持结算增长，碧桂园(02007)没有这样的镇静。2022年合同销售额下降36%，虽然结算收入达到销售收入的117%，结算收入還是下降了17.8%。

开发商的将来在“地根”

假如说合同销售是昨天、合同负债是今天，土地储备（称为“地根”）就是明天预测股市大盘走势分析。

房地产(512200)商猎取开发项目、扩充土地储备的规模，节奏基于对现行政策、销售市场、资金的预测全方位评估而确定，最能反映房地产(512200)企业的真实意图。如果嘴里喊“活下去”，却拼命拿地，说明对将来并不消极。

2017年，恒大土地储备达到3.12亿平米。“达峰”后，恒大开端“点刹车”，土地储备连年下降预测股市大盘走势分析。但2019年仍高达2.9亿平米，2020年恒大“猛踩刹车”，土储骤降21%，但为时已晚。

融创一路追赶，2020年权益土地储备总算超过万科，了却多年的心愿，孙宏斌才“轻点刹车”，比恒大晚3年，而且储备面积“依依不舍”地下降了0.6%。“刹车”太晚、还不舍得“踩死”，结局2022年5月，融创陷入债务危机。

万科的慎重聚合体现在“拿地”。直到2021年，权益土地储备始终在1亿平米以下预测股市大盘走势分析。2022年，哀鸿遍野，万科愈发慎重，期末土地储备仅7518万平米、较2021年末减少19.5%。

2022年，万科新增项目平均地价达1.3万元，而2020年、2021年均价分别为6710元/平米、6942元/平米。看来万科更加认可高端地产的抗风险能力。

碧桂园(02007)土地储备维持在万科的2.5倍以上。2022年，碧桂园(02007)也收缩了战线，土地储备降至2亿平米、较2021年末减少20.4%，但仍达万科的2.7倍预测股市大盘走势分析。当房地产(512200)销售市场回暖，碧桂园(02007)获益更大。

假如房地产(512200)销售市场复苏，谁的地根粗壮谁就是更大的赢家。

顺利交房靠“银根”

恒大手握3亿平米土地储备、老板急得“跳楼”，原因是有胆拿地、没钱开发预测股市大盘走势分析。“银根”粗壮是顺利交房的保障。

“三条红线”本意是阻挡房地产(512200)行业的风险波及金融系统，也可牵强用来检验企业的“银根”。

1）第一条：总负债率不大于70%（剔除合同负债）

2015年~2017年，碧桂园(02007)这个比例从66%急剧上升到83%；

2018年冲高到84%；

2019年，经调整总负债突破1万亿；

2020年，经调整总负债率回落到81%，由于土地储备仍在增长，负债率回落缓慢预测股市大盘走势分析。

2021年，土地储备开端净减少。2022年末，总负债率回落至71%。2023年可能率可回落到70%以内。

万科总负债率峰值不过77%，2020年末降至70%，2022年末，经调整总负债8866亿、负债率69%预测股市大盘走势分析。

值得注意的是，2022年万科经调整总负债金额比碧桂园(02007)高出近1200亿。

2）第二条：净负债率不大于100%

碧桂园(02007)这个数值从未超标：

2015年末，净借贷（有息负债减现金）为419亿，净负债率60%；

2019年末，净借贷突破1000亿；

2020年净借贷额达到峰值1429亿；

2022年末，净借贷1238亿，净借贷率40%预测股市大盘走势分析。

与红线有很大“安全距离”，万科更是房地产(512200)巨头中的异类——2017年碧桂园(02007)净负债率达57%，万科只有9%。发觉自己“慎重过头”，在随后的两年中，万科净负债率连续高于30%。

2020年疫情来袭，万科受到惊吓，净负债率跌至18%预测股市大盘走势分析。

2022年，全行业进入至暗时刻。万科感觉可以抄底，净借贷飙升到1765亿、比碧桂园(02007)多530亿，净负债率破天荒地达到44%。

别人踩刹车，万科轰油门预测股市大盘走势分析。

3）第三条：现金短债比大于1

现金指非受限制、可动用的货币资金（受限制现金关键是贷款担保金、预售款中的担保金）预测股市大盘走势分析。

“短债”指的是即期需偿还的银行贷款、债券、优先票据，包含期限在一年之内的短期借款及将于一年内到期的长期借款。

碧桂园(02007)现金短债比紧紧围绕2.0周期性波动预测股市大盘走势分析。最近三个波峰隐藏在2016年、2019年、2021年，现短债比分别为2.5、2.3、2.3。

2022年进入“波谷”，年末可动用现金1480亿、短债728亿，现金短债比2.0。

假如说碧桂园(02007)现金短债比与红线有很大安全距离，表现出高度自律，万科的慎重就有些过头了预测股市大盘走势分析。2017~2022年，万科现金短债比均值为2.39。

危险嬉戏的赢家

有一种比赛胆量的嬉戏——驾车冲向悬崖，坠崖前急刹，离悬崖近者获胜预测股市大盘走势分析。房地产(512200)商规模扩张是与此高度类似的危险嬉戏。

恒大、融创车速太快、刹车太晚……

万科距悬崖还有很大一段距离就开端“蠕动”预测股市大盘走势分析。2022年心有不甘，伺机向前“蹿”了一下。

碧桂园(02007)把握最好，可谓“把现行政策用足”。

万科、碧桂园(02007)“银根”均可谓健康、粗壮，意味着现有土地储备顺利开发、交付的概率较大预测股市大盘走势分析。

截至2022年末，万科、碧桂园(02007)土地储备分别为7500万平米、2亿平米。

过往五年，碧桂园(02007)合同销售均价为8600元/平米，公司毛利润率为20%预测股市大盘走势分析。照此推算，2亿平米土地储备开发完毕可获毛利润近3500亿。

过往三年，万科合同销售均价为1.58万元/平米，结算毛利润率为21%。照此推算，7500万平米土地储备开发完毕可获毛利润近2500亿。

万科土地储备少，虽然合同销售均价高，但毛利润率优势不突出预测股市大盘走势分析。截至2022年末的土地储备开发完毕后，毛利润比碧桂园(02007)少1000亿。

万科、碧桂园(02007)都是危险嬉戏的赢家，风格不同，没有优劣之分。

房地产(512200)销售市场触底回升，连万科都敢加杠杆预测股市大盘走势分析。同为“剩者”，碧桂园(02007)风险并不比万科大，市净率仅0.2倍，被低估的程度甚于万科。

*以上预测仅供参考，不构成任何投资意见